O mercado da habitação está à beira da rutura. Os preços das casas continuam a atingir recordes e ficam bem longe dos valores que os portugueses podem oferecer. O problema ganha maior relevo nas grandes cidades, como Lisboa e Porto. E os números falam por si: ainda esta semana, o Instituto Nacional de Estatística (INE) revelou que há freguesias na capital em que os preços por metro quadrado já ultrapassaram os quatro mil euros no segundo trimestre deste ano – como é o caso da freguesia de Santo António, que inclui a Avenida da Liberdade – mas é frequente superarem os 3500 euros por metro quadrado, enquanto no Porto rondam os dois mil euros. Para travar estes preços especulativos, a solução passa essencialmente pelo aumento da oferta, quer por construção nova quer por reabilitação dos imóveis devolutos ou degradados. A garantia é dada ao i por Pedro Coelho, CEO da Square Asset Management.
“Os níveis recorde atingem principalmente o centro das cidades como Lisboa e Porto. Nas periferias destas duas cidades só muito recentemente os preços estão a chegar aos níveis pré-crise. Este facto deve-se fundamentalmente ao aumento da procura sem o correspondente aumento da oferta, devido à crise económica e financeira que se viveu”, salienta Pedro Coelho.
Um problema que, no seu entender, poderá ser solucionado, já que em Portugal ainda há muitos terrenos com capacidade construtiva não utilizada, ao contrário do que acontece com outras cidades europeias. “Portugal tem essa capacidade, o que representa uma vantagem comparativa com outras capitais”, garante.
A par da construção nova, Pedro Coelho defende também uma maior aposta na reabilitação urbana. “Além do esforço que tem sido efetuado ao longo dos últimos anos, ainda há muito para fazer. Basta passear pelos bairros antigos para se ver a quantidade de prédios que estão devolutos ou degradados”. E, nesse campo, o trabalho a desenvolver terá de ser feito não só pelos privados, mas também pelo próprio Estado, tanto na regulação como na colocação dos seus imóveis no mercado. A explicação é simples: “Lisboa e Porto possuem um vasto património abandonado (terrenos e edifícios devolutos), ou não qualificado”.
Para o CEO da Square, além de o Estado ter um papel fundamental de regulador e equilibrador do mercado que não está a ser cumprido, deveria aproveitar o ciclo económico para racionalizar os seus imóveis e colocar no mercado os devolutos como forma de estabilizar os preços.
E a atuação não deveria ficar por aqui. Outra solução passaria por transferir serviços que estão em edifícios no centro da cidade para a periferia e colocar aqueles edifícios no mercado imobiliário. “As câmaras, bem como o Estado central, deveriam rentabilizar e racionalizar os seus serviços, como forma de, por um lado, serem mais eficientes e aumentarem as receitas e, por outro, ajudarem a regularizar o mercado através do aumento da oferta”. E dá um exemplo: os arquivos deveriam passar para armazéns nas periferias, onde o custo por metro quadrado é muito inferior, ou serem digitalizados, ou até mesmo destruídos os que não são necessários.
Para o CEO da Square, os resultados desta aposta estariam à vista: “Este conjunto de medidas concretas do Estado nas suas diversas expressões, implicaria o aumento da oferta, por forma a estabilizar os preços, o aumento da receita do Estado, que em parte poderia ser canalizada diretamente para diminuir a dívida pública, podendo a restante servir para a afirmação de uma visão solidária e para a desmaterialização dos arquivos. Com estes recursos, as autarquias locais poderiam apoiar os inquilinos idosos e desprotegidos que necessitassem de ajuda e a Administração Central aceleraria os processos de desmaterialização dos arquivos físicos do centro, libertando imóveis para as necessidades das comunidades”.
Ao mesmo tempo, defende que as autarquias deveriam ser mais céleres no despacho dos vários projetos de licenciamento pendentes, assim como canalizar uma parte do aumento brutal de receitas que têm tido em sede de IMT e IMI “para auxiliar as pessoas mais necessitadas, nomeadamente os mais idosos, no pagamento das rendas a preços de mercado, não empurrando essa questão para os privados”, diz ao i.
Intimidar proprietários
Face ao elevado número de imóveis devolutos de privados nos centros das cidades, Pedro Coelho admite que as medidas que estão previstas para que os proprietários reabilitem esses fogos ainda são insuficientes. A par do aumento do IMI, o CEO diz que o Estado deveria intimar os proprietários a reabilitarem os seus prédios e caso não o fizessem ao fim de anos anos as câmaras tomariam posse administrativa do imóvel fazendo elas a reabilitação dos mesmos.
“Tenta-se legislar muito para evitar que os privados com iniciativa não possam fazer o que pretendem, mas fala se pouco e não se legisla para obrigar aqueles que não cuidam do seu património a fazê-lo. E apesar de ter havido uma iniciativa de aumento do IMI para os imóveis devolutos parece-me que que os resultados são claramente insuficientes”, diz.
A verdade é que estas medidas não convencem os proprietários. A Associação Lisbonense de Proprietários (ALP) disse recentemente ao i que o governo é “inimigo” dos proprietários e que se está a subjugar aos partidos de esquerda que o apoiam. Em causa estão as medidas previstas no Orçamento de Estado (OE) para o próximo ano, entre as quais consta a criação de uma nova taxa de Proteção Civil Municipal e o aumento da taxa do IMI para imóveis devolutos. Esta foi a fórmula encontrada pelo executivo para penalizar os senhorios com imóveis sem condições para serem habitados, numa altura em que a oferta de casas no mercado de arrendamento é reduzido, mas que não convence os proprietários, que acusam o governo de ser responsável pela crise que se vive no mercado da habitação.
“Os proprietários de imóveis são novamente o alvo preferencial de todo o ódio ideológico da geringonça. Medidas como o agravamento da tributação do imobiliário em sede de IMI, a criação de taxas municipais que já foram declaradas inconstitucionais em Lisboa, Vila Nova de Gaia e Setúbal, e um alarmante regresso ao ‘gonçalvismo’, ao inscrever-se uma alteração legislativa que prevê a figura do ‘arrendamento forçado’ de imóveis, colocam em evidência que o governo está refém do acordo parlamentar com PCP e BE”, salienta a ALP.
Recorde-se que, a proposta do OE avança com uma dupla penalização dos proprietários desse tipo de imóveis, através de uma forte penalização na taxa de Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) e da possibilidade de “nacionalização” temporária.
Já em termos de IMI, o documento revela que o governo fica autorizado a aumentar a taxa de IMI seis vezes mais, a que se junta “um agravamento em cada ano subsequente em mais 10%”. O agravamento referido tem como limite máximo o valor de 12 vezes a taxa prevista, que varia entre o mínimo de 0,3% e o máximo de 0,45% (a fixar por cada município). Até agora, estes valores podiam ser aplicados a triplicar no caso dos imóveis não habitados.
Ainda assim, Pedro Coelho lembra que os privados têm prevista para os próximos tempos a comercialização de diversos projetos de promoção imobiliária, que colocarão no mercado milhares de fogos, existindo uma elevada carteira de novos projetos que aguardam aprovação municipal. Também as entidades públicas impulsionaram duas respostas que terão impactos positivos no mercado. “O lançamento do concurso para a construção de cerca de 1000 fogos de habitação de arrendamento, em que uma parte significativa é destinada a casais jovens a preços acessíveis, e o lançamento do concurso público dos terrenos da Feira Popular que irão conter centenas de fogos”.
