Portugal conta com mais de 27 mil terrenos urbanos à venda dispersos por todo o país. De acordo com os dados do idealista, o Porto é que tem mais terrenos urbanos para venda (4.403), seguido de Lisboa (4.137), Setúbal (3.045) e Faro (2.437). Só estes quatro distritos reúnem mais de metade da oferta de solos urbanos para comprar no país. Ao nível das capitais de distrito, a distribuição geográfica da oferta de terrenos urbanos à venda é bem diferente: é em Leiria onde há mais (327), seguida de Coimbra (304) e de Braga (294), mostram os mesmos dados. E é em Beja (19), Évora (38) e na Guarda (41) onde há menos.
Um cenário que pode mudar com a Lei dos Solos. As recentes alterações à legislação continuam a aguardar luz verde por parte do Presidente da República, mas com a queda do Governo e caso não haja promulgação do novo diploma ficará em vigor o que tinha sido anteriormente aprovado.
Entre as principais propostas de alteração aprovadas está a substituição do conceito de habitação de ‘valor moderado’ – utilizado pelo Governo – por ‘arrendamento acessível’ ou ‘a custos controlados’. Outra das mudanças diz respeito ao facto de que para requalificar o terreno terá de comunicar à câmara municipal se a propriedade rústica tem potencial para vir a ser um espaço de construção. No entanto, as autarquias só o podem permitir se a reclassificação de solos rústicos em urbanos tiver como finalidade construção habitacional e se um mínimo de 70% da área total de construção se destinar a habitação pública, arrendamento acessível ou habitação a custos controlados.
Na altura, o Executivo disse que o objetivo “é disponibilizar mais terrenos para construção de habitação acessível, especialmente para a classe média, garantindo que o crescimento urbano ocorre de forma ordenada” e que “a nova legislação não compromete a proteção ambiental e agrícola e mantém a decisão sobre a reclassificação dos solos nas mãos dos Municípios, assegurando um processo transparente e controlado”.
E justifica esta decisão com a crise da habitação em Portugal, que “tem origem, essencialmente, no desequilíbrio entre a crescente procura e a limitada oferta, que tem tornado os preços das casas inacessíveis para a grande maioria dos portugueses”, referindo que a “alteração à Lei dos Solos é uma resposta estruturada a este problema, equilibrando o aumento da oferta de terrenos com a necessidade de um crescimento urbano sustentável”. Com estas novas regras, defende, há “o compromisso de tornar a habitação mais acessível, garantindo que os terrenos disponíveis são utilizados de forma equilibrada, sem comprometer a proteção ambiental e sem incentivar a especulação imobiliária”.
Posições contra
Argumentos que estão longe de criar um consenso. Chegou a ser enviada uma carta aberta, tendo Helena Roseta como uma das subscritoras. Apesar de deixar elogios às alterações admitiu que o problema mantém-se, apontando culpas ao Partido Socialista. “A lei é um erro e o PS estava um bocado condicionado nesse aspeto porque a porta para que esta lei saísse como saiu foi aberta pelo Simplex urbanístico do Governo anterior. Até aqui só se podia alterar a classificação do solo rústico como urbano através de um plano territorial: diretor ou de pormenor, os planos demoravam muito tempo e António Costa foi muito pressionado para acelerar isso, acabou por acrescentar na Lei dos Solos uma alínea a dizer que podiam ser alterados por planos ou por deliberação da Câmara e Assembleia Municipal”.
E conclui: “ Este Governo aproveitou a porta aberta, não mexeu na Lei dos Solos que estava no programa de Governo e mexeu apenas no regime dos planos”, chegou a admitir ao nosso jornal.
Também Pedro Bingre do Amaral, presidente da Liga para a Proteção da Natureza (LPN), que assinou a carta aberta promovida por Helena Roseta, elogia a redução do preço máximo autorizado para a venda dos imóveis, mas lamenta o resultado final. E afirma que “nada garante que se consiga baixar os preços porque falam numa redução de 25% relativamente à média nacional” e diz que, do ponto de vista estatístico, não fica garantido que os preços fiquem controlados. “Quem garante que um imóvel que seja construído nessas condições não possa depois ser convertido em alojamento local ou ser arrendado?”, questiona. E nesse caso, sublinha o responsável, na prática vai valorizar o imóvel de seguida, neutralizando os seus efeitos.
Os problemas não ficam por aqui. Bingre do Amaral acredita que, independentemente do valor bruto do imóvel, vamos continuar a ter um problema porque entende que estas alterações autorizam a construção fora dos atuais perímetros urbanos. “Esta lei inequivocamente vai aumentar a dispersão. Este Governo optou por criar um mecanismo que forçasse a entrada no mercado dos terrenos expectantes em redor das cidades. Não vai resolver rigorosamente nada”, sentenciou.
A par disso, diz também que gostaria de ver, desde que a lei foi foi aprovada a 29 de janeiro até esta revisão, quantos loteamentos já foram aprovados. “Quantos projetos entraram por esta via? E quantos projetos entraram com ligações aos autores da lei? Esta lei tinha sido anunciada em final de novembro. Em início de dezembro, já as agências imobiliárias anunciavam nos seus sites como converter solo rústico em solo urbano. Quem tenha estado bem preparado, no primeiro dia que a lei entrou em vigor pôde pôr os projetos. Se estiver politicamente bem colocado junto da autarquia conseguiu aprovar os seus loteamentos”, acusa.
O presidente da Liga para a Proteção da Natureza afasta que haja qualquer consequência na redução de preços e acena com as declarações das próprias agências imobiliárias que já afastaram esse cenário. “O Governo e os seus assessores são os únicos que dizem que vai baixar, não há rigorosamente nenhum consenso a não ser junto de alguns promotores imobiliários que dizem que vai ser muito bom porque vão poder vender terrenos a loteadores a um preço inflacionado”, disse.
Obstáculos
Também a Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários (APPII) já veio alertar para os impactos negativos das recentes alterações à Lei dos Solos, discutidas e aprovadas no Parlamento. Segundo a associação, as mudanças introduzidas podem inviabilizar a aplicabilidade prática da Lei e afastar soluções efetivas para a crise habitacional que se faz sentir no país. “A Lei dos Solos, inicialmente vista pelo setor como uma medida positiva dentro de um pacote mais amplo – que incluía o Simplex e ajustes no IVA da construção – foi alterada de forma significativa, gerando grande preocupação entre os promotores e investidores imobiliários. O que ontem parecia ser um avanço, hoje corre o risco de se tornar uma medida sem impacto real. Com as mudanças propostas no Parlamento, a lei pode perder qualquer efeito prático na dinamização da oferta habitacional”, chegou a afirmar Hugo Santos Ferreira, presidente da entidade.
E identificou três obstáculos críticos à aplicação da nova Lei dos Solos: “Mais burocracia na reclassificação do solo, regresso ao regime de habitação a custos controlados – a substituição do conceito de ‘habitação de custos moderados’ pelo regime de ‘habitação a custos controlados’ traz desafios adicionais. Este modelo já se revelou burocrático e ineficaz no passado, dificultando a promoção de novos projetos habitacionais – exigências financeiras desajustadas à realidade do setor: a nova exigência de comprovação de viabilidade económica e fontes de financiamento antes mesmo da existência de um projeto concreto cria um entrave adicional. Que banco aprovará um financiamento sem sequer haver um projeto definido?”.
De acordo com a APPII, o setor imobiliário “tem sido alvo de críticas injustas e não pode continuar a ser tratado como ‘o vilão’ do problema da habitação”, lembrando que representa 15% do valor do PIB nacional.
