O mercado arrendamento em Portugal tem sofrido algumas oscilações ao longo dos anos. Para uns, é uma solução ‘rápida’ de ter acesso a uma habitação sem ter que recorrer a crédito mas a verdade é que os preços não são para qualquer carteira, pelo menos, nas grandes cidades. E a falta de oferta tem sido um dos maiores problemas.
Tal como acontece na compra, arrendar uma casa em Portugal continua a ser um verdadeiro desafio. Muita procura, pouca oferta, preços em praticamente todos os casos, acima do Salário Mínimo Nacional. É, no fundo, um mercado de preços altos onde a oferta é curta.
Os dados não deixam margem para dúvidas de quem arrenda casa tem de fazer muito bem as contas à carteira. É que os últimos números do Instituto Nacional de Estatística (INE) mostram que quem vive em casa arrendada viu as suas rendas aumentar, em média, 7% no ano passado. E este foi um aumento muito superior àquele registado no ano anterior e foi até o mais acentuado dos últimos 30 anos. O destaque vai para as zonas do Norte e Lisboa.
“Os preços estão a um valor a um valor absurdo. Como é que é possível que peçam, por um T1 na periferia de Lisboa, 800 euros? Alguém tem noção que ganho pouco mais do que isso e tenho um filho para criar?”, conta-nos uma mãe que vive sozinha com o filho e procura casa na zona da Amadora. Este é um caso, mas há milhares assim. Ainda que a compra pudesse ser uma solução devido à garantia pública dava pelo Governo, esta portuguesa defende que mesmo as casas para comprar estão a “um preço absurdo”. Este é apenas um caso, pelo país há milhares de outros iguais.
‘Deixou de ser concorrencial’ Manuel Alvarez, presidente da Remax, adianta que tal como acontece com o mercado de compra/venda, o de arrendamento “padece de uma carência de oferta e há já muitos anos que deixou de ser concorrencial”, dizendo ainda que “certo é que em 2024 registou-se um dos maiores aumentos das últimas décadas (quase 7%), mas para este ano de 2025, o coeficiente de atualização é de 2,16%, o que em si espelha um mercado mais equilibrado, ainda que com valores pouco ou nada competitivos face a uma eventual prestação de crédito à habitação”. Em termos de atividade, o responsável defende que “não são esperadas grandes variações face a 2024 e ao nível dos preços, a tendência será também de crescimento, mas a um ritmo menor”.
Por sua vez, Rui Torgal, CEO da ERA Portugal defende que “estes números não são surpreendentes e são até fáceis de entender”, dando o exemplo: “Recebemos muitos clientes nas nossas agências que inicialmente pretendem arrendar e posteriormente decidem comprar. Esta mudança é agora ainda mais comum, sobretudo nas gerações mais jovens, devido aos vários incentivos à compra de casa, especialmente com a Garantia Pública – que veio resolver uma das principais razões para os jovens optarem pelo mercado de arrendamento (a falta de capital para a entrada)”.
Especulação de preços nas capitais e algumas descidas Certo é que há cada vez preços mais elevados, principalmente se tivermos em conta as características dos imóveis em questão. Em Lisboa, por exemplo, o apartamento mais barato que encontrámos trata-se de um T0 (ou estúdio, como diz o anúncio) na Rua Maria Pia. São 450 euros por 22 metros quadrados numa cave. E é preciso pagar logo ao início caução e duas rendas.
Mas há outros casos. A quantidade de T0 – alguns deles em antigos espaços comerciais – a rondar os 750 euros em Lisboa é enorme. E há ainda com valores mais elevados. Em Campolide, no Bairro da Serafina, há um estúdio a 850 euros. E se T0 estão a estes valores, se procurarmos, por exemplo, um T2, os preços disparam e a média é mais ou menos 1.200 euros mensais.
Ainda assim, parece que estes preços já não são tão altos como foram em anos anteriores. A Confidencial Imobiliário diz que os valores caíram 2,7% nos últimos três meses do ano passado. E há mais oferta no mercado. Em janeiro, havia um aumento de 41% na oferta de casas para arrendar em Lisboa, quando comparado o quarto trimestre de 2024 com o mesmo período de 2023.
Manuel Alvarez defende que “é sabido que uma maior oferta quando não acompanhada com uma tão maior procura, conduz a uma baixa de preços”. Porém, alerta que “não podemos esquecer que uma parte dessa maior oferta se deveu à falta de escoamento dos imóveis, também por estarem a preços muito elevados para os rendimentos das famílias”. Na sua opinião, “naturalmente, que em várias situações os preços de oferta terão de baixar ou o proprietário corre o risco de não encontrar um cliente arrendatário durante mais meses do que lhe é desejável”.
Governo caiu…mas… O Governo será outro a partir de maio e não se sabe o que acontecerá daí para a frente mas a verdade é que Luís Montenegro, na sua mensagem de Natal, assegurou que o seu Governo ia “incentivar a construção para venda e arrendamento de casas por valores moderados”. E o certo é que ainda este mês, o primeiro-ministro presidiu à inauguração do programa habitacional Alto da Montanha, no município de Oeiras, um edifício com 64 habitações de renda acessível com um custo estimado de 9,5 milhões de euros.
E, durante o seu mandato, Luís Montenegro avançou com algumas medidas, entre as quais revogou várias medidas do Mais Habitação do Executivo de António Costa, como o arrendamento forçado de casas devolutas e medidas que penalizavam a atividade do Alojamento Local (taxa extraordinário, por exemplo) e avançou com o reforço da habitação pública, juntando às 26 mil casas financiadas pelo Plano de Recuperação e Resiliência outras 33 mil que vão contar com financiamento do Orçamento do Estado (ver páginas 14-15).
E os quartos? E para aqueles cujos orçamentos não são suficientes para pagar uma renda de uma casa, arrendar um quarto é a solução encontrada, deixando de ser apenas uma opção para os estudantes, mas também aqui os valores têm vindo a subir. Os mais recentes números do idealista mostram que a oferta de quartos para arrendar em casa partilhada subiu 56% nos últimos três meses do ano passado, em comparação com o ano anterior. No trimestre anterior o aumento da oferta foi de 36%, verificando-se assim uma tendência de continua subida nos últimos meses. Apesar de existirem mais quartos para arrendar, os preços subiram 13% num ano.
Problemas dos proprietários Em janeiro deste ano, o Barómetro “Confiança dos Proprietários” da Associação Lisbonense de Proprietários (ALP) revelava que os proprietários de imóveis portugueses são idosos ou muito idosos, pequenos investidores com rendimentos de classe média (média-baixa) e que assumiram, por herança, a “profissão” de senhorios.
“Massacrados pelo congelamento de rendas, a esmagadora maioria não pediu a compensação ao Estado. Dizem praticar rendas razoáveis e acreditam que o mercado de arrendamento vai, em 2025, ver agravados os seus problemas estruturais e que os preços das casas aumentarão em todo o país”, revela a ALP adiantando que o congelamento de rendas “é um flagelo que assola praticamente dois terços dos respondentes (65,5%)” e que a esmagadora maioria dos proprietários auscultados (58%) “não pediu a compensação prevista pela Lei, que é possível instruir desde julho junto do IHRU – Instituto de Habitação e Reabilitação Urbana”.
“Grande parte dos problemas do mercado de arrendamento português solucionavam-se quase de imediato se o Estado atuasse como pessoa de bem e quisesse mesmo fazer a reparação da injustiça que foi – e continua a ser – o congelamento das rendas. É um fenómeno que destrói o desenvolvimento do arrendamento, da habitação e da mobilidade social há demasiados anos. É uma injustiça geracional que não há forma de nenhum Governo ter a coragem de reparar e ficar na história como tendo dado esse passo necessário”, defendia Luís Menezes Leitão, presidente da ALP.
