Por Daniela Soares Ferreira e Sónia Pinto Peres
Os portugueses continuam a querer comprar casa e os estrangeiros também não escapam a esta tendência. O mercado de luxo vai ganhando cada vez mais adeptos e foi aquele que melhor conseguiu resistir à pandemia. A garantia é dada pela Engel & Völkers: “Este crescimento exponencial explica-se pela forte procura interna, que já apresentava uma tendência de forte subida desde o ano passado, bem como pelo regresso ao mercado português dos investidores estrangeiros”, diz Juan-Galo Macià, presidente da E&V para Espanha, Portugal e Andorra.
Mas a opinião é partilhada por todos os especialistas do setor. “O mercado de luxo está bastante dinâmico, se atendermos aos excelentes resultados alcançados pela Remax Collection” com 2395 transações imobiliárias, um crescimento de 9% face ao período homólogo de 2021, diz Beatriz Rubio, CEO da Remax Portugal ao i.
“É que além do reforço da qualidade do serviço prestado pela marca e do maior e melhor acompanhamento por parte dos seus consultores especializados neste segmento, assistimos a um crescente interesse dos investidores estrangeiros”, diz ainda, acrescentando que “não podemos, paralelamente, esquecer que este segmento é o mais resiliente a dificuldades de origem económica e financeira, como as derivadas das subidas da inflação e das taxas de juro, pelo que a conjuntura atual de alguma incerteza não teve impacto significativo na dinâmica do mercado”.
Também Rui Torgal, CEO da ERA, garante: “O mercado de luxo está em claro crescimento e tudo indica que o seu peso na faturação da rede ERA continuará a aumentar, nomeadamente devido ao aumento dos preços em certas regiões do país, mas também ao aumento da procura por parte de investidores, tanto nacionais como estrangeiros”.
O responsável lembra que, por outro lado, “o reposicionamento da ERA neste segmento, com novas e melhoradas ferramentas de marketing, irá permitir suportar e capitalizar sobre o aumento da procura de imóveis de luxo”.
E o peso em Portugal tem aumentado. Os números não mentem. Diz a Remax que, nos primeiros seis meses deste ano e no conjunto das operações de toda a sua rede, “este mercado representou cerca de 6% das transações e cerca de 20% do volume de preços mediado”.
“Os resultados alcançados são uma clara demonstração dos elevados índices de confiança que clientes, parceiros e investidores depositam nos serviços prestados pela Remax Collection e da forte atratividade que os seus imóveis exercem junto dos mais exigentes potenciais interessados”.
Por seu turno, a ERA também garante que “o peso do mercado de luxo tem ganho relevância ao longo dos anos, com aumentos sucessivos”. Rui Torgal dá números: “Enquanto em 2018, o número de imóveis de luxo vendidos representava apenas 1,4%, em 2021 passou a representar 2,2% e até à data, em 2022, representa 2,7% – um aumento de 1,3 pontos percentuais desde 2018”.
E o peso na faturação em comissões de mediação imobiliária aumentou de 1% em 2018 para 10% em 2022, conforme os dados recolhidos até ao final do mês de julho.
Nacionais ou estrangeiros? Sobre quem mais aposta neste tipo de segmento de luxo, não há dúvidas: os compradores nacionais representam a maior fatia do bolo. “Os compradores nacionais continuam a ser os principais intervenientes, não obstante o peso dos compradores estrangeiros ser francamente superior ao registado no mercado em geral”, diz Beatriz Rubio. “Apesar do crescente interesse dos compradores estrangeiros, estes são responsáveis por ‘apenas’ 30% das transações”.
A responsável diz então que o comprador nacional “tem, também, vindo a reforçar a procura dos imóveis da Remax Collection, a um ritmo, em algumas zonas, até superior aos compradores além-fronteiras. Certo é que o mercado de luxo tem dado provas de especial vigor e robustez”.
O mesmo acontece do lado da ERA com Rui Torgal a garantir que a imobiliária trabalha maioritariamente com compradores nacionais, e o mercado de luxo não é exceção. “Esta situação é somente ligeiramente diferente no Algarve e Ilhas, onde sentimos um cada vez maior peso de compradores estrangeiros”.
Dentro dos compradores estrangeiros, a Remax destaca os de nacionalidade brasileira que, nos primeiros seis meses deste ano, representam cerca de 4,6% das transações. Seguem-se os norte-americanos com 3,3% e franceses (3%). A fechar o top 5 estão os clientes chineses e angolanos, respetivamente com 2,3% e 1,7%.
“De referir que nestes seis primeiros meses do ano, o segmento Collection da rede Remax contou com a participação de clientes de 51 nacionalidades estrangeiras”. No conjunto do mercado em geral, a rede Remax negociou com 105 nacionalidades estrangeiras.
No lado da ERA, o destaque vai também para os cidadãos de nacionalidade brasileira mas não só. Junta-se ainda a China, Alemanha e França entre os países de origem destes compradores, “sendo que em 2021 e 2022 tivemos também compradores neste segmento oriundo de países menos comuns, como a Bélgica, Hong Kong, Canadá e Dinamarca”.
Já no que diz respeito às zonas de maior procura, o destaque para a Remax vai para o distrito de Lisboa que “manteve a hegemonia deste mercado, com três em cada quatro transações serem nele localizadas”. Seguem-se os distritos do Porto com 7,8%, o de Setúbal com 4,8% e o de Faro com 4% e que mantêm as posições que já ocupavam no passado. “A região autónoma da Madeira com 1,4% das transações deste mercado, fecha o top 5”, diz Beatriz Rubio.
Lisboa é também o destino principal de procura para a ERA, “que se destaca claramente com cerca de 70% das transações neste segmento, seguida do distrito do Porto (10%) e Faro (7%)”, diz Rui Torgal, acrescentando que “ainda assim, é importante destacar também que é em Lisboa que existe um leque maior e mais abrangente de oferta deste tipo de imóveis”.
Já a Century21 destaca que, nos primeiros seis meses do ano, foram efetuadas 1863 transações de clientes internacionais na sua rede “o que revela um aumento exponencial de 69% relativamente às 1102 efetuadas no período homólogo do ano anterior”. E diz a empresa que o peso das transações do segmento internacional representou já 19% do volume de transações efetuadas, “o que demonstra a retoma dos negócios com clientes de outras geografias e confirma que o mercado imobiliário português se mantém muito atrativo, quer para investidores estrangeiros, quer para clientes de diversas nacionalidades que escolhem Portugal para viver e trabalhar”.
Outro aspeto a salientar diz respeito à confirmação das alterações do perfil dos clientes internacionais, com os Estados Unidos da América a manterem-se como nacionalidade dominante, seguidos pela França, Reino Unido e Brasil.
“Muitos dos negócios suspensos durante os anos mais críticos da pandemia estão agora a ser concretizados, o que explica o crescimento tão acentuado de transações no segmento internacional. O aumento da procura por parte dos clientes norte americanos justifica-se pela popularidade que o Portugal está a ganhar nos EUA, enquanto destino turístico”, diz a mediadora liderada em Portugal por Ricardo Sousa.
Estrangeiros atraídos Segundo a Engel & Völkers as áreas mais exclusivas de Lisboa e Porto “continuam a registar uma forte procura”, mas o seu mais recente estudo mostra que “outras zonas do país com ofertas do segmento premium, sobretudo no litoral, continuam a despertar o interesse de compradores e investidores, nacionais e internacionais”.
Juan-Galo Macià considera que “Portugal pode e deve continuar a tirar partido das suas condições excecionais face a outros mercados com uma gestão cada vez mais eficiente. A oferta imobiliária de luxo terá de ser capaz de crescer em zonas menos desenvolvidas do interior do país, bem como nos arquipélagos dos Açores e da Madeira, para poder enfrentar o impacto da mudança nas regras dos vistos gold,” acrescenta.
E para os próximos dois anos antecipa “um contexto desafiante num ambiente de juros em alta, pela primeira vez em 11 anos, e face aos novos riscos económicos e sociais que pairam sobre as economias europeias”, mas acredita que existem poucas “alternativas de investimento que possam competir com a rentabilidade que oferece o segmento mais premium”.
E zonas? De acordo com a Engel & Völkers, as zonas nobres da Foz do Douro e Nevogilde são as que apresentam o preço médio mais elevado variando entre cinco mil euros e os 5100 euros por metro quadrado, “Para este facto contribui a dimensão dos lotes, a qualidade das moradias – casas antigas, históricas e reabilitadas – e toda a envolvente paisagística, que tornam estas zonas únicas para famílias de elevado rendimento. Os compradores estrangeiros também privilegiam a Foz do Douro, o que também explica o facto de quase a totalidade das operações nesta zona terem como destino a habitação permanente”, explica.
Mas são as zonas mais centrais de Lisboa as que registaram preços médios mais elevados nas transações intermediadas pela consultora. “Santo António é a zona que regista o preço médio por metro quadrado mais elevado – 4892 euros.
Seguem-se as Avenidas Novas (4672 euros), Misericórdia (4653 euros) e Campo de Ourique (4441 euros), Campolide (4439 euros) – que registou a maior subida, de 34,19% – e Estrela (4325 euros). Embora a maioria das operações tenha como objetivo a habitação permanente, algumas zonas de Lisboa são muito procuradas por investidores, nomeadamente Alcântara, Parque das Nações, Penha de França e São Vicente”.
No entanto, é a região algarvia que continua a ser o destino de eleição para compradores estrangeiros. “Em Portimão, por exemplo, nove em cada 10 aquisições de propriedades intermediadas foram realizadas por compradores estrangeiros, com a Alemanha, a Inglaterra e a Suécia a ocuparem os lugares cimeiros. Em Vilamoura e Quarteira, que apresentam um preço médio por metro quadrado elevado (3367 euros por metro quadrado), os compradores estrangeiros representaram 75% das operações, com França e Suécia em destaque”, salienta.
Já a zona do Carvoeiro e Porches, está entre as zonas com preço médio mais elevado (3471 euros por metro quadrado) e “atrai sobretudo compradores franceses e suíços”, enquanto em “Alcantarilha / Armação de Pera verificou-se uma forte predominância de belgas e ingleses”.
Por outro lado, o sotavento algarvio – Faro, Olhão, Tavira e Vila Real de Santo António – predomina a procura de segundas residências, diz o mesmo estudo, acrescentando que “a Ilha de Faro é um dos destinos mais procurados, pela proximidade à praia, e Tavira é um destino de eleição para holandeses, suíços, norte-americanos, irlandeses e franceses”.
Curiosamente ou não a região Oeste também já atrai compradores estrangeiros com Peniche a destacar-se, onde o preço médio por metro quadrado passou de 1140 euros para 1590, representando um crescimento de 39,47%.
Também Alcobaça e Leiria registaram subidas semelhantes, em torno dos 34%. Por seu turno, Óbidos apenas registou um crescimento de 3,26%. Nazaré é a zona mais cara da região do Oeste para comprar casa: o metro quadrado custa 2370 euros.
E o arrendamento? Já no que diz respeito ao mercado do arrendamento de luxo, a Remax revela que, nos primeiros seis meses do ano foram registadas 59 transações de arrendamentos de imóveis de luxo, “um número relativamente pouco expressivo face ao conjunto do segmento”, avança Beatriz Rubio. “Contudo, se atendermos que todo o mercado é pautado por uma elevada escassez da oferta, tanto em quantidade, como em diversidade, estes resultados não são de todo surpreendentes”, defende ainda.
Mas, ao contrário da compra, aqui destaca-se o mercado estrangeiro com praticamente 40% das transações. “É algo perfeitamente natural até porque muitos optam por estadias relativamente curtas no nosso país, na zona de Lisboa”, defende a responsável.
Já a ERA diz que, por este não ser o seu core business, não tem dados muito expressivos sobre o assunto mas que, naquilo que consegue dizer, este negócio concentra-se no mercado nacional, informa Rui Torgal.
E as três maiores mediadoras a operar no mercado nacional continuam a bater recordes de vendas. Apesar dos dados não poderem ser totalmente comparados, uma vez que a Remax só apresentar dados relativos aos três primeiros meses do ano, pelas contas disponibilizadas até agora é possível concluir que foram transacionados quase 33 mil imóveis nos primeiros meses do ano. Feitas as contas dá uma média de 182 casas vendidas por dia.
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