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Menezes Leitão. “Quem quer ficar numa casa definitivamente tem de comprá-la”

Menezes Leitão. “Quem quer ficar numa casa definitivamente tem de comprá-la”

Mafalda Gomes Sónia Peres Pinto 07/05/2018 17:58

Para o presidente da Associação Lisbonense de Proprietários, o arrendamento deve ser visto apenas como uma solução temporária

Como vê o mercado imobiliário?

Estamos a assistir a alguma euforia no mercado, mas essencialmente na compra. Não sinto o mesmo no mercado de arrendamento, até pelo contrário, aquilo a que temos vindo a assistir é uma grande retração. Esta começou a sentir-se com maior força quando foi lançado o adicional ao IMI, o chamado imposto Mortágua, e a partir de 2017, quando foi feita a primeira prorrogação dos contratos de arrendamentos antigos. Tudo isso lançou uma grande desconfiança no mercado, principalmente junto dos pequenos proprietários, e é natural que estes sintam uma grande retração em arrendar. Antigamente tínhamos muitas pessoas que procuravam a associação para dizer que queriam colocar as suas casas no mercado, agora não vemos isso. E como há uma grande retração na oferta no mercado de arrendamento, isso faz com que os preços das rendas disparem. O Estado já está a ver isso e foi o que aconteceu no último leilão de rendas da Câmara de Lisboa - recebeu propostas de valores de que não estava à espera, mas isso deve-se simplesmente à falta de oferta. 

Mas estamos a falar de valores que são praticamente incomportáveis para a maioria dos portugueses…

Sim, mas num leilão em que há muitos interessados para uma oferta que é muito reduzida, o que sucede é que quem tem capacidade de pagar sobe a proposta e apresenta valores altos; quem não tem, não consegue a casa. 

Então não ficou surpreendido com os resultados do leilão?

Absolutamente nada, mas acho inacreditável que a câmara tenha suspendido o leilão. Já ouvi dizer que há processos contra a autarquia e os vencedores têm toda a razão. Quando se faz uma oferta, a única forma de resolver é com o leilão. Caso contrário, que escolha é que vão fazer? Um critério arbitrário na escolha dos inquilinos com base em favorecimento? Uma entidade pública não pode proceder assim. Mas este leilão é o resultado das medidas que foram tomadas e que criaram desconfiança. Um proprietário faz um contrato de um ano e depois vê-se confrontado com um contrato que se transforma em cinco ou dez anos - é natural que os proprietários prefiram não arrendar. A oferta é tão baixa que, neste momento, se aparecer alguém a querer arrendar, a casa, automaticamente, sobe de valor, mesmo acima do valor que o proprietário queria. E é claro que, numa situação destas, ele não vai recusar. Há uns anos havia alguns proprietários que queriam valores de renda acima do mercado e, teoricamente, dizia-se que essas casas estavam no mercado, mas na prática não estavam porque ninguém dava o valor que era pedido pelos proprietários. Neste momento estamos a verificar o contrário. A oferta é tão baixa que os valores que são conseguidos até estão acima das expetativas dos proprietários, mas isto para os poucos proprietários que ainda arrendam, porque a maioria desistiu e agora ainda estão mais assustados com as medidas que estão a surgir. Levámos 30 anos a criar alguma confiança, porque os proprietários estavam traumatizadíssimos com 100 anos de congelamento das rendas, e agora, no espaço de um ano, deita--se tudo por água abaixo.

Concorda com incentivos que foram anunciados a quem arrendar 20% abaixo do mercado?

Já fizemos as contas e não compensa. O problema que está a ser colocado nessa proposta é que estamos a partir de um valor que é a média do mercado e quem colocasse a casa no mercado 20% abaixo dessa média teria o tal beneficio de isenção. Mas o que se passa é que não está a ser usada a média. Pelas contas que nos fizeram, está 11% abaixo e, na prática, o que se está a propor aos proprietários é que cortem 30% do valor da renda para ganharem 28% de isenção de IRS - não compensa. Até porque não se sabe quanto tempo é que dura esta isenção. Aquilo a que temos assistido é que as isenções e as promessas desaparecem um ano depois. Foi o que aconteceu no alojamento local, que tinha benefícios muito bons e, na altura, muita gente investiu nesse mercado, e de um ano para o outro desapareceu tudo. Há também uma promessa de redução de IMI, mas o grande problema é o imposto Mortágua. Mesmo que os senhorios tenham isenção de IRS continuam a pagar IMI, mais este imposto acrescido. 

E a solução passaria por quê?

Para tentar recuperar a confiança no mercado é essencial acabar com este adicional de IMI. Isto funciona como um desincentivo. O que a senhora deputada disse, na altura, foi “temos de perder a vergonha de ir buscar a quem está a acumular dinheiro”, e realmente perderam a vergonha. O que aconteceu como consequência disso foi que as pessoas deixaram de acumular imóveis para o arrendamento porque, se estiverem a acumular imóveis, têm de pagar uma brutalidade ao Estado. Face a isso, ou ficam com as casas vazias ou vendem. A criação desse adicional foi uma demonstração típica de como funcionam os lóbis, a ideia era dar um valor mais baixo e distribuir por todos. Os comerciantes disseram que não podiam estar sujeitos a este imposto; então, aplicaram só para os imóveis de habitação e duplicaram o valor que tinham proposto, e o resultado está à vista no mercado da habitação. O segundo ponto, e foi aquele que já apresentámos, é apostar na ideia do incentivo fiscal, mas não é dizer que vão ser aplicados em contratos de 10 ou 20 anos, essa proposta é a coisa mais absurda que ouvi. Primeiro, porque um contrato de arrendamento com mais de seis anos representa um vínculo duradouro sobre o imóvel e tem de ser feito um registo predial; em segundo lugar, porque os administradores dos imóveis não podem celebrar esse tipo de contratos. Por exemplo, um cabeça-de-casal não pode arrendar um imóvel por um período superior a seis anos, isso está expressamente proibido na lei. Isso demonstra bem que o que está a ser proposto está a ser feito por pessoas que não conhecem nada do enquadramento jurídico do arrendamento. O que podemos fazer é tentar convencer os proprietários a renovarem os contratos, mas para isso é necessário incentivar, e incentivar é apostar numa sucessiva redução da taxa de IRS. Propusemos manter os contratos com prazos de um ano e a taxa de IRS a 28% mas, à medida que fosse renovado, a taxa de imposto ia baixando, por exemplo, três pontos. Ou seja, no ano seguinte baixaria para 25% e assim sucessivamente. Isto iria incentivar a renovação dos contratos e dava alguma estabilidade neste quadro, mas sempre com a ideia de que o proprietário poderia recuperar o imóvel assim que o entendesse. Não é falar em contratos de 20 anos nem dizer que inquilinos com mais de 65 anos passam a ter contratos para toda a vida.

São os tais contratos vitalícios…

Os proprietários que celebraram contratos com inquilinos por cinco anos correm o risco de ser para toda a vida. Isto é o pânico que se coloca imediatamente no mercado de arrendamento. Além disto, o que vai provocar é que as pessoas com mais idade também terão maior dificuldade em celebrar um contrato. 

E acha que são medidas constitucionais?

Grande parte destas medidas são inconstitucionais. Mas também temos tido um problema: o Presidente da República não tem feito qualquer fiscalização da constitucionalidade e, por isso, as leis têm passado todas e, às vezes, temos algumas surpresas do Tribunal Constitucional. Os proprietários estão muito preocupados com o que se está a passar. Para mim, tudo isto é claramente inconstitucional, porque não podemos quebrar a confiança e o princípio da proporcionalidade ao dizer a um proprietário que celebrou um contrato de dois anos que corre o risco de ter de aturar o inquilino a vida toda. Esta história dos 65 anos é uma coisa muito antiga, mas porque, antigamente, as pessoas morriam aos 70, e hoje morrem aos 90 anos. Então como é que se pode aceitar que alguém diga que um inquilino que tem um contrato de um ano pode ficar 15 ou 20 anos ou à espera que ele faleça, quando o proprietário pode falecer antes sem conseguir recuperar primeiro o seu imóvel? É absolutamente insustentável. 

Mas, para os proprietários, subir rendas de 500 para mil euros também tem sido tentador...

Sim, mas isso é o reflexo da evolução do mercado e há casos em que são obrigados a baixar a renda. Toda a gente tem criticado a lei de Assunção Cristas, mas foi essa lei que fez baixar as rendas porque aumentou a oferta do arrendamento. O que se passou na altura, e tivemos muitos casos desses, é que muitos proprietários foram obrigados a baixar a renda porque a oferta estava elevada, e a procura baixa. Resultado: as rendas caíram. Não há mal nenhum que haja uma evolução do mercado nem entendo porque é que, todos os anos, os proprietários não podem repensar a sua situação. Desde que haja oferta de casas, temos o assunto resolvido. Agora, se desapareceu o mercado para proteger alguns, o resultado está à vista. Em 2012 não havia falta de casas, agora há falta de casas porque os proprietários não têm confiança. Agora, dizer a um proprietário que tem de ser celebrado um contrato à força ou dizer que um contrato de um ano se pode transformar em 30... então não há condições para que o mercado de arrendamento funcione. E os proprietários ou deixam as casas vazias ou vendem-nas, e como neste momento há uma grande procura para a compra de casas, nomeadamente por investidores estrangeiros, as pessoas saem do arrendamento e vendem os imóveis. E o governo tem feito tudo para que não haja confiança no mercado. Fiquei convencidíssimo de que esta solução iria para trás. Em 2012 achei que tinha sido feita uma reforma a sério e foi o que aconteceu em todos os países onde as rendas antigas foram abolidas. Espanha já se tinha livrado disso há mais de 20 anos, até os países do bloco socialista o fizeram quando saíram do regime comunista. Só a Venezuela é que fez uma lei de congelamento de rendas. Mas já em 2014 se assistiu a um retrocesso com o próprio governo que fez a reforma porque veio um novo ministro e quis fazer alterações, e é nessa altura que a quebra de confiança dos proprietários regressa. A crise regressa em 2014 com este retrocesso, agrava-se em 2016 com o imposto Mortágua, em 2017 com a nova lei, e agora com outra. Em 2019 haverá outra com certeza e o resultado é que não haverá arrendamento em Portugal. 

O PS já propôs requisitar casas vazias para colocar no arrendamento...

Isso é uma situação que faz lembrar o regime sírio, que adotou medidas semelhantes para evitar que os refugiados voltassem para as suas casas. Parece-me uma situação bárbara e claramente inconstitucional porque o regime está pensado exatamente para apanhar as casas dos emigrantes. Basta que vá a qualquer assembleia da junta de freguesia dizer que há um défice habitacional e que há casas devolutas para que, amanhã, as casas dos nossos emigrantes possam ser arrendadas à força pelo governo e sejam colocadas num fundo público. A lei fala numa indemnização, mas é uma indemnização fictícia porque se trata de uma requisição forçada. E apesar de dizerem que a requisição é temporária, não dizem o prazo. Estamos a adotar medidas que são completamente semelhantes às que existiam no PREC de Vasco Gonçalves. Nessa altura foi feita a mesma coisa e até se estimulava a ocupação de casas, e os senhorios foram obrigados, sob pena de prisão, a celebrar contratos com esses ocupantes. A grande parte dos contratos antigos vêm daí e foram celebrados nessas condições. Estou totalmente contra este tipo de medidas. Está-se a lançar no mercado imobiliário a ideia de que estamos num novo PREC e, de facto, parece-me que sim. Estamos a recuar 40 anos e para um tempo que causou danos que levámos décadas a recuperar, e agora também vamos levar décadas a recuperar destas iniciativas. 

Esta semana foi dito que, no programa de rendas acessíveis, um T2 em Lisboa pode ultrapassar os mil euros, e no Porto os 900 euros. Acha que são valores acessíveis?

Claro que não. Isso são rendas de mercado e são os valores que estão a ser praticados atualmente. Hoje em dia, quem tem um rendimento médio já não consegue uma casa no centro de Lisboa, mas não é com soluções deste género que se consegue arrendamento. É com oferta de casas. Se aumentarmos a oferta, as rendas baixam - isso é uma regra básica da lei da oferta e da procura. Há um outro fator que também conta e que faz subir as rendas: é a elevadíssima tributação e, isso sim, tem de ser equacionado. Neste momento, mais de um quarto do rendimento anual que é obtido é entregue à cabeça. E não conseguiremos nunca ter arrendamento enquanto o mercado não estiver a funcionar e todas as medidas que têm sido apresentadas caminham exatamente para o contrário do que deveria ser feito. 

Isso não implica ter mais casas novas?

Sim, mas se as casas antigas que estão fechadas fossem colocadas no mercado, a oferta aumentaria significativamente. A primeira entidade que o deveria fazer seria a Câmara Municipal de Lisboa, que tem milhares e milhares de casas fechadas e ninguém entende porquê. Muitas outras entidades poderiam fazer o mesmo. O maior proprietário de Lisboa é a câmara, que está sempre a comprar imóveis porque tem direito de preferência, mas que não coloca no programa. Disse agora que ia colocar um número baixíssimo de casas, mas isso será uma gota de água no oceano. Se colocassem todas as casas que têm, haveria já um efeito positivo. A Santa Casa é a mesma coisa: é uma entidade pública e também podia fazer mais em termos de colocação de casas no mercado. Os inquilinos até podem ter rendimentos baixos, mas não são os proprietários que têm de os sustentar. Tem de ser o Estado. Na habitação parte-se de um pressuposto - e, aliás a lei de bases parte dessa ideia - de que os proprietários têm de fazer de segurança social em negócios privados. Isso não é assim. Há muitas pessoas que têm dificuldades em ter dinheiro para comer, mas os restaurantes não são obrigados a dar refeições gratuitamente. É o Estado e os serviços de assistência que fornecem isso. Nesta situação, também não podem ser os particulares a dispor das suas casas para prestarem serviços da Segurança Social. 

É expetável que a situação se mantenha? 

É, enquanto não houver alterações radicais e uma reforma a sério, o mercado não vai funcionar e estou convencido de que a situação vai agravar-se muito. O que foi anunciado com estas medidas, que provavelmente serão aprovadas hoje, é que, se neste momento já ninguém arrendava, então ainda vão arrendar menos. Desde que se fizeram as reformas do arrendamento, no ano passado, os recibos de rendas caíram 20%. Quero saber quanto é que vão cair depois de estas medidas serem aprovadas. 

O futuro passa por sair das grandes cidades?

Espero que não. O sair para as grandes cidades foi o efeito do congelamento das rendas. Hoje em dia, toda a gente quer viver no centro da cidade, mas, em 2007, isso não acontecia. Ninguém queria viver no Rossio. Mas o efeito destas medidas é exatamente esse, que é o da fuga para os subúrbios, a construção desordenada ou a criação de áreas urbanas de génese ilegal. Costuma-se dizer que a demonstração típica da irracionalidade é repetir várias vezes o mesmo comportamento à espera que um dia dê um resultado diferente. O problema é que dá sempre o mesmo resultado. E o resultado disto, já tomos conhecemos. 

E, como resultado, as rendas da periferia também sobem...

Exatamente. E não podemos esquecer-nos que a atual geração não quer comprar. Enquanto a minha geração aceitava o arrendamento como uma solução transitória até comprar casa, esta geração quer arrendar porque tem necessidade de grande mobilidade e não se quer comprometer a ficar vinculado a uma casa durante 30 ou 40 anos. Estas propostas de arrendamento a dez ou a 20 anos são de quem não vê as necessidades da atual geração. 

Continua a achar que o alojamento local tem sido usado como bode expiatório?

Tem sido usado, em grande parte. Temos turismo nos grandes centros urbanos que antes não tínhamos, mas isso também contribuiu para a reabilitação urbana. Há cerca de cinco anos, a câmara fez um estudo e concluiu que só para recuperar e reabilitar os imóveis em Lisboa precisava de oito mil milhões de euros, cerca de 10% do dinheiro que pedimos à troika, e agora vimos com bastante agrado que a cidade está a ser reabilitada, incluindo o centro histórico, o que é positivo. É claro que reconheço que estamos a assistir a uma certa pressão turística, mas a dimensão do turismo não tem impacto para dizer que o aumento das rendas se deve ao turismo. Isso só acontece em duas freguesias de Lisboa e uma no Porto. Em todas as outras zonas de Lisboa vimos os preços a disparar sem existir este peso do turismo. O alojamento local em todo o país anda à volta dos 50 mil registos; o arrendamento em todo o país são 700 mil registos. 

Uma dessas juntas de freguesia, Santa Maria Maior, defende a criação de quotas...

O proprietário é que tem de decidir o que quer fazer com o seu imóvel. Se implementarmos este sistema de quotas, quem é que fica de fora? O presidente da junta de freguesia andou a dizer que tem advogados a evitar os processos de despejo, ou seja, está a pôr-se do lado dos inquilinos e está a intervir num conflito entre privados, o que é uma coisa que um autarca não deve fazer, pois tem o dever de imparcialidade na administração. E a maior parte das pessoas afetadas são pessoas que foram para lá há uns dois anos, mas cabe ao proprietário decidir o que quer fazer com o seu imóvel porque está previsto no contrato que este pode ser denunciado. 

O presidente da junta fala em pressões para os inquilinos saírem...

Se diz isso, então que prove. Não se podem fazer acusações graves sem provas. 

Também a associação de inquilinos diz que há cem mil famílias em risco de ver a renda triplicar a partir de 2020...

Isso é completamente absurdo, eles próprios sabem que não há qualquer base para esse efeito. Mas quem quer ficar numa casa definitivamente tem de comprá-la, porque quem arrenda sabe que está a arrendar temporariamente. Começa a ser mais barato comprar uma casa recorrendo ao crédito, porque as taxas estão baixíssimas, do que arrendar. O problema é que as pessoas viraram-se para o arrendamento e agora não querem comprometer-se com a compra de uma casa. Todas as medidas que estão a ser tomadas para resolver o problema do mercado de arrendamento são de aprendiz de feiticeiro. Isto vai provocar um desastre total no mercado e, nessa altura, ninguém vai querer assumir responsabilidades.

Já alertou o governo para esse risco?

O governo sabe perfeitamente qual é a nossa posição e fez questão de a ignorar completamente. Registámos com bastante desagrado que a deputada Helena Roseta tenha feito uma lei de bases da habitação em que parece que ouviu toda a gente exceto os proprietários, que são os interessados e os únicos donos das casas que ela quer usar. Isso demonstra bem como é que esta gente funciona. 

Tem visto anúncios de casas para arrendar? É frequente aparecerem casas sem condições a preços exorbitantes...

Há casos absurdos. Já vivi esse período e gostava de voltar a não viver. Antes de 1990, quando surgiu a primeira liberalização do arrendamento, tínhamos situações semelhantes. Não só apareciam casas inacreditáveis com valores brutais como também não apareciam imóveis, e nessa altura começou a surgir uma espécie de agências imobiliárias que celebravam um contrato de serviços, exigiam cerca de 125 euros só na perspetiva de procurar uma casa e não havia imóvel nenhum para procurar. As pessoas iam ao engano e pagavam a essas agências só para procurarem casas. Infelizmente, estamos a caminhar novamente para isso.

Corremos o risco de as mediadores seguirem esse exemplo?

Qualquer dia, sim, e por isso é que as mediadoras estão a defender as medidas do governo. E defendem porque, como sabem que elas vão provocar uma escassez de casas, vão sair beneficiadas, pois aumenta o papel delas no mercado. Só há duas entidades que estão a favor desta lei: os inquilinos e as mediadoras. 

Mas os proprietários estão a ser duplamente beneficiados. Por um lado, podem cobrar rendas altas e, por outro, podem vender os seus imóveis a valores elevados...

Isso não deveria acontecer porque, ao haver uma maior oferta de casas para compra, não deveríamos assistir a um aumento dos preços. Os preços estão a subir porque há procura criada, uma procura artificial. O sistema dos vistos gold foi um absurdo total porque fez disparar totalmente o preço das casas. Um estrangeiro sabe que precisa de gastar 500 mil euros no imobiliário para ter um visto e sabe que uma casa de 350 mil euros não serve, porque precisa de gastar mais, e é claro que o proprietário está disponível para subir o preço e isso fez com que os valores tivessem subido. Quem implementou este sistema não pensou que iria provocar uma subida enorme no preço das casas. 
 

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