Como analisa o mercado de habitação?
O diagnóstico está feito e é factual. Não há grandes dúvidas sobre isso, estamos nos piores lugares da OCDE [Organização de Cooperação e de Desenvolvimento Económicos] relativamente à relação entre o que ganhamos e o custo da casa. Mas estarmos nos piores lugares não foi uma coisa que tenha acontecido nos últimos tempos, já vem desde o último trimestre de 2022. O que acontece é que se agravou e tem-se vindo a agravar, o que revela que não estamos a caminhar para uma solução, o que está a ser feito não está a correr bem. É importante começar por aí, ou seja, ter este diagnóstico e percebermos que estamos com um problema gravíssimo, a que temos vindo a acrescentar problemas. Acho que o entendimento mais recente deste Governo de pensar que existia o problema e que o resolvia numa lógica imobiliária, facultando possibilidades para se construir novo não resultou, até pelo contrário, aumentou a especulação imobiliária. Também a Garantia Jovem criou condições para os jovens mais ricos poderem comprar casas, mas isso não é a maioria.
É uma medida que deixa muitos jovens de fora?
Muitos claramente não conseguem aceder e nem sequer estão a ir às casas que podem pagar. É uma política completamente errada, assim como aquelas iniciativas que são ditas que é para beneficiar o aumento da oferta, como a alteração à Lei dos Solos que, na verdade, é uma alteração ao regime. Hoje temos, por exemplo, o rio Tejo a galgar as margens, porque choveu muito em Espanha e em Portugal nos últimos dias e é bom que tenhamos consciência que estas alterações que se estão a fazer vão causar problemas quando chover e quando os rios começarem a galgar as barreiras. Estamos com uma perspetiva absolutamente irracional e errada e vai no sentido contrário face ao que está a ser feito em outros países que estão a começar a regular e a regular cada vez mais os preços do mercado, em Portugal não.
Quando se fala em regular surgem várias vozes que dizem que o mercado tem de ser livre e que é preciso deixá-lo funcionar…
Já vimos o que é o mercado livre e foi ele que criou esta situação. Na verdade, Portugal é um dos poucos países europeus que durante muitos e bons anos não teve qualquer regulação das rendas. Por exemplo, a maioria dos países europeus avançou com uma regulação básica, no sentido de que os senhorios quando terminam os contratos não podem aumentar extraordinariamente o preço, para que os anteriores inquilinos se mantenham.E qual é a regulação que existe na maioria dos países europeus? É uma regulação que diz que no fim do contrato o senhorio pode aumentar x%, claro que depois os países são diferentes nas percentagens e na fórmula de contabilizar essa percentagem. Portugal foi um dos últimos países que resistiu a isso. A partir do Mais Habitação passou a haver essa regulação, mas foi dos últimos países a chegar aí. E é desde logo uma regulação importante porque os senhorios estavam continuamente a querer contratos de ano a ano, em que as pessoas que estavam a viver nessas casas de inquilinato estavam sempre sob o risco de terem de sair dessas casas. Isso implicava uma enorme precariedade para as famílias e para as pessoas terem filhos, que não podem estar sempre a mudar de escola. Um dos fatores de enraizamento das famílias, num determinado local, tem a ver, por exemplo, com a escola, com os amigos, com a proximidade. O que está a ser feito são claramente políticas anti-família que leva a que haja esta lógica de mercado, em que somos todos livres, em que podemos ir todos para todo o lado. Não é verdade, há coisas que nos sedimentam e o ser humano é assim já há muitos milénios.
E mesmo nas periferias os preços também têm vindo a disparar…
Ainda praticam preços um bocadinho mais baixos, mas estes processos de gentrificação tendem a funcionar por arcos, por circunferências. É natural hoje, no Seixal, na Amadora, em Loures também estarem a sofrer com a chegada das pessoas que são expulsas de Lisboa. As pessoas vão-se afastando cada vez mais com uma nuance, os seus trabalhos continuam nos mesmos sítios. Tudo isto torna-se insustentável porque ou aumentamos os sistemas de transportes públicos, o que não está a acontecer, ou começam a ser muito mais carregadas as circulações de automóvel. Isto tem um impacto enorme na urbanidade da deslocação e na qualidade de vida das pessoas, porque depois as crianças querem ficar nas mesmas escolas e as pessoas passam a fazer circuitos muito maiores diários de distribuição nas escolas, na ida para os seus trabalhos. Tudo isto são sistemas que estão a desregular completamente a vida das pessoas.
Falou há pouco na Lei dos Solos. O Governo acenou com as alterações no sentido de aumentar a oferta e com isso reduzir a especulação…
Não vai resolver. Para se construir tem de se esperar, primeiro que o regime seja aplicado, isto é, que haja a alteração devida. E para esses terrenos estarem mobilizados há um período do ponto de visto autárquico que tem de existir: tem de ser feita a desafetação desse terreno, depois há o período de projeto e estamos a falar na melhor das hipóteses de cinco anos. Não é uma solução de curto prazo. Outra coisa é dizermos que temos 15 mil casas em Lisboa que ainda não foram construídas em solo urbanizável, com plano feito, com projeto aprovado, mas que os privados não quiseram construir. Dou um exemplo, a Alta de Lisboa não está concretizada: foi iniciativa pública entregue a privados, os privados têm a obrigação de construir e não construíram. Estamos a falar de 15 mil casas em Lisboa inteira. Ou seja, temos terrenos vazios que permitem 15 mil casas que não estão construídas.
Porque é que os privados não avançaram?
Haverá respostas diferenciadas, mas há certamente uma que é relativamente clara, é que na Alta de Lisboa eram terrenos públicos que foram entregues a uma sociedade, com elevada polémica à época, que era a sociedade de Stanley Ho, cuja única obrigação era construir as casas. Perante esta ausência de construção deveríamos, se calhar, de falar da reversão desses direito e dizer: ‘Agora precisamos dos terrenos’ e chamar o Estado para fazer operações de construção pública ou apostar em operações de cooperativas. Temos uma dinâmica cooperativa a crescer no país inteiro, ao qual o Estado não está a dar resposta. E há um outro fator alarmante. Temos cada vez mais pessoas a viverem em arcadas, debaixo de pontes e já não são os sem-abrigo que eram há dez anos. São pessoas, em que muitas delas têm trabalho, mas não têm condições para pagar um quarto e, por isso, estão a viver na rua. São pessoas que diariamente se levantam, saem debaixo da ponte da sua tenda e vão trabalhar. Vão trabalhar para os Uber, fazer entregas de comida, vão trabalhar para as limpezas e para essas pessoas temos de arranjar respostas objetivas, são trabalhadores essenciais, neste momento, e são invisíveis. Temos de mobilizar as casas vazias, onde há um grande stock para podemos fazer uma política de habitação. Em Lisboa são 47 mil e vamos ter de as mobilizar. Se calhar não serão todas, mas há muitas que sim, sobretudo as que têm grande escalas. Neste momento, temos duas torres construídas na zona de Sete Rios que são ativos financeiros. São apartamentos novos e se formos lá à noite estão vazios. Têm todos proprietário, mas são ativos financeiros. Esses fogos têm de ser mobilizados. Há outros que estão sobre vendas e vendas e esses são os fogos que interessam. O levantamento que os Censos fez deu dados muito interessantes, não só que as casas vagas estavam nos sítios onde mais interessava dar resposta habitacional. Já não era aquela lógica de que as casas vagas estão em sítios que ninguém se interessa. Isso não acontece, 15% da cidade de Lisboa são casas vazias.
Muitas poderão estar devolutas, em outras há problemas de heranças…
Os dados dos Censos diz-nos que 2/3 dessas casas a nível nacional com nenhuma ou poucas obras estariam disponíveis para habitar, não estão assim em tão más condições. Muitas delas estão à espera de serem vendidas, arrendadas, à espera do que vai dar o mercado, porque toda a gente sabe que, neste momento, sem regulação ter uma casa é ter ouro, praticamente.
Tem dado o exemplo da Suíça que está a estudar a hipótese de impedir a segunda habitação…
Está neste momento em discussão pública se nalguns cantões e com a carência habitacional que existe se é admissível as pessoas terem uma segunda casa. Essa é uma discussão que ainda não faz muito sentido ter em Portugal, até porque só as casas vazias e que não são de segunda habitação dariam uma resposta habitacional muito significativa. E também acho que devemos insistir na construção da habitação pública, mas este Governo fez o contrário.
Como vê a saída da habitação do PRR [Plano de Recuperação e Resiliência]?
Metade do valor que estava inscrito para habitação para renda acessível, ou seja, para a classe média saiu. Foram 3.500 casas que o Governo abdicou de fazer e diz que irá fazer com o Portugal 2030, mas não é assim porque para o 2030 ainda não há financiamento e pode já nem ser com este Governo. A única coisa que este Governo fez foi retirar a habitação dos números, retirar do PRR.
E como avalia a resposta por parte das câmaras?
Lisboa teve um conjunto de projetos que foram cancelados. Por exemplo, o projeto do Restelo que tinha um grande impacto, que foi muito discutido – eu próprio tive sérias dúvidas sobre o projeto que estava a ser apresentado – foi cancelado pura e simplesmente. Carlos Moedas não fez nada de novo, pois como estes projetos demoram sempre tempo, às vezes, não são o tempo de legislatura e o que Carlos Moedas inaugura foi tudo planeado anteriormente. Também seria natural que quem viesse a seguir inaugurasse o que Moedas fez, mas o que acho é que há pouca coisa a ser feita, pouca coisa a ser pensada. Esta câmara não tem qualquer estratégia para as casas vazias que são o mais significativo. Não sei se há outra capital europeia que tenha 15% de casas vazias, mas sei que Portugal inteiro tem 12% de casas vazias e sei que está no topo dos países com mais casas vazias da Europa.
Mas estão nas mãos de privados. A solução teria de passar por expropriações?
Pode não ser isso. No nosso direito quando há uma fachada que está a cair sobre a via pública notifica-se o proprietário para proceder às obras de reparação para garantir que não afeta o nosso interesse público, ou seja, para que não nos caia uma pedra na cabeça e, caso não o faça, o Estado toma posse administrativa e faz a obra. Imputa uma multa e um ónus ao proprietário. Isso tem a ver com uma responsabilidade social que os proprietários têm de ter e o que acho é que, neste momento, devemos agir dessa forma. Lisboa declarou carência habitacional já há muitos anos, a Assembleia Municipal fez a declaração de carência habitacional, de acordo com a Lei de Bases da Habitação e, a partir daí, deveria ter criado instrumentos de mobilização de fogos. Há fogos cujos proprietários podem ter interesse que o Estado tome posse administrativa. Nesse caso, é o Estado que faz as obras e põe a casa no mercado de arrendamento. Dou o exemplo dos casos de disputa de partilhas que estão nos tribunais e que podem durar anos e anos. O Estado pode, enquanto está nesse momento de transição, tomar posse administrativa e arrendar, sem sequer ficar com a propriedade, nem acho que o Estado tenha interesse em ficar com a propriedade. Podia ser uma estratégia sem colocar em causa o direito à propriedade, mas mobilizando esses fogos. Isso são coisas que já estão feitas no quadro europeu e que estão regulamentadas no quadro europeu. Por exemplo, na Suíça, Inglaterra ou Holanda há uma lógica de que ninguém tem casas vazias, é moralmente inaceitável as pessoas terem casa vazias, mais na Suíça.
Quando em Lisboa há freguesias com prédios inteiros vazios…
Arroios é um desses casos, tem 3.800 casas vazias, de acordo com os Censos.
Muitas vezes, o que os proprietários alegam é que não têm confiança no mercado ou porque os arrendatários não pagam ou porque destruíram as casas e preferem ter as casas vazias…
Aí volto ao contexto da fachada que pode cair e o Estado toma posse administrativa para a reabilitar. Deve um proprietário por ser proprietário deixar uma fachada arruinar-se e ir caindo para o espaço público? Não deve. Estamos em discussões de planos diferentes. Uma das coisas a fazer é tornar cada vez mais fiável a relação entre o inquilino e o proprietário. Isso implica coisas da parte do inquilino e coisas da parte do proprietário. O que implica da parte do inquilino? Que pague, que mantenha a casa em condições. O que implica da parte do proprietário? Que faça o arrendamento e que dê estabilidade ao inquilino de se manter ali. O investimento em casas e sendo legítimo que as pessoas até possam comprar casas para ter a sua garantia de reforma ao arrendarem, mas as pessoas têm de começar a perceber que o investimento em casas não é um investimento que deva ser de bolsa de casino, não deve ganhar um jackpot. Noutros países com mercados relativamente consolidados, um investimento nas casas é q.b. rentável, mas seguro no tempo e é para aí que devemos caminhar. Por exemplo, um dos grandes motores do mercado cooperativo, no centro da Europa, ou seja, na Alemanha, Holanda e Suíça são os fundos de pensões que aceitam investir, pois têm a certeza que vão receber o seu X, não é uma exorbitância, mas não têm qualquer perspetiva de receber mais do que aquilo. Toda a gente em Portugal que tem casas está à espera de ter a vantagem de um casino e a segurança de um cofre forte.
Falou no movimento cooperativo. Porque é que continua a haver grande resistência nesta opção?
Em primeiro lugar, o movimento cooperativo parte do princípio que produz casas que se aproxima do valor de custo, ou seja, entrega a casa aos compradores próximo do valor de custo, sem necessidade de ter mais-valias e isso faz baixar necessariamente o valor das casas. E é tão útil que pode funcionar de acordo com o interesse público. As cooperativas conseguem não só construir bem, como também conseguem processos que permitem baixar o custo do investimento inicial, principalmente se tiver desonerado, por exemplo, do custo da terra e se construir a partir de direitos de superfícies de património público, de lotes públicos. O que é que acontece? Neste momento, temos lei para fazer as coisas, mas o Governo não a aplica, o IHRU [Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana] não a aplica. Em outubro de 2023 saiu um diploma que era a nova geração de cooperativas habitacional e que legislava para novembro de 2023 a abertura de uma linha de crédito do Banco de Fomento. Zero, não há linha de crédito ainda montada. Esse diploma também dizia que, em abril de 2004, estariam já assinados contratos, protocolos com projetos-piloto de cooperativas, zero assinados. O antigo executivo do IHRU pediu às várias cooperativas que manifestassem interesse em participar no processo e várias manifestaram, mas ainda estes dias tivemos um congresso em Évora e o que muitas disseram é que tinham manifestado o interesse em fazer não sei quantos fogos, tinham pessoas disponíveis para começar a trabalhar, estavam de mangas arregaçadas, mas desde que entrou o novo presidente do IHRU nunca mais se ouviu falar daquela lei, nunca mais respondeu a nada e nunca mais se ouviu falar de cooperativas. Aliás, o presidente do IHRU foi convidado para este encontro e nem sequer se dignou a aparecer, como também não apareceu o secretário de Estado, nem o ministro. Não quiseram saber, como também não fizeram nada neste último ano em relação às cooperativas, embora estivesse no Construir Portugal uma coisa genérica sobre cooperativismo e sobre a necessidade de haver um cooperativismo habitacional. As cooperativas vão ser uma saída e as que estão a acontecer neste momento são uma parte da carolice de uns quantos e do pouco dinheiro de muitos.
Implica comprar o terreno em conjunto…
Primeiro, implica comprar o terreno e depois começar a fazer construção. O que está na lei que é o Estado pode ceder o direito de superfície a 75 anos e, no final destes 75 anos, o terreno e o edifício ficam para o Estado. Tem imensas vantagens e é um investimento de futuro. A primeira coisa que a cooperativa faz é tentar saldar a dívida com a banca e assim que for saldada – normalmente no desenho das cooperativas com que tenho trabalhado a tentativa é sempre tentar saldar a dívida ao banco nos primeiros 15 anos de atividade – fica com cerca de 60 anos para constituir fundos de reserva para aí sim fazer uma iniciativa de propriedade coletiva. Isto é um sistema relativamente simples e que tem vindo a ser uma boa prática na Áustria. Na Alemanha, é assim que se faz. Ou seja, as cooperativas são financiadas pelo Estado, no sentido de ser atribuído o direito de superfície no terreno que mais tarde fica para o Estado. Essas cooperativas conseguem criar fundos de reserva e assim que saldam o crédito com a banca conseguem criar fundos de reserva para alavancar outros projetos. Em Portugal, sobretudo desde 2020, as cooperativas voltaram a entrar no discurso político, esperou-se, criaram-se grandes expectativas sobre o que ia ser feito, mas não aconteceu nada. O movimento cooperativo é muito relevante, é muito plural do ponto de vista até partidário, é transversal, todos percebem as vantagens e que podia dar uma resposta significativa e robusta.
Como vê este movimento de ocupações que temos vindo a assistir nos últimos meses?
Acho que não é movimento, é desespero. As ocupações que se têm visto são de desespero e estranho não estarem a acontecer mais. Belmiro Azevedo disse, salvo erro, que temos de criar condições para as pessoas não ficarem muito pobres, se não começa a ser legítimo roubarem no supermercado. Não acho que haja um movimento de ocupa em Portugal. Há situações de desespero que levam as pessoas a aceitar perder tudo e a entrar pela casa adentro, mesmo sem condições, mesmo sem conseguirem fazer um contrato de água e de luz. Há em muitos países europeus, enquanto a pessoa não é retirada, o Estado garante a luz e a água porque considera que é um direito humano. E em Portugal estamos a ver uma coisa que é muito perigosa que são equipas de seguranças privados a irem fazer desocupações sem polícia. Isso é uma coisa de extrema violência. Aliás, como aconteceu há uns 10 anos em Lisboa, era uma casa ocupada a um fundo imobiliário por detrás do Banco de Portugal e uma empresa de seguranças entrou com armas e quem chamou a polícia foram os próprios ocupantes dada a violência.
Por último, considera que os compradores estrangeiros são responsáveis pelos aumentos dos preços das casas?
Há um dado que é significativo. Números de 2022, da Confidencial Imobiliário, diziam que 29% das operações de venda foram feitas por cidadãos não nacionais. Embora isso correspondesse a 36% do total, ou seja, quase 40% do total de euros que mobilizou. Dessas compras havia cinco nacionalidades que pesavam 60%: França a liderar, EUA, China, Brasil e Reino Unido e desse top 5, a média dos apartamentos que compraram foi 540 mil euros. Os brasileiros, curiosamente compravam de 700 mil euros. Isso mostra que são as classes altas a fazerem essas aquisições, o que faz com que estejam a aumentar os preços, claramente. Mas não os cidadãos do Bangladech ou da Índia. O problema são alguns estrangeiros terem outra capacidade económica.
