Está em curso um novo processo de negociação para a compra de casas e terrenos do empreendimento Vila Verde Resort, na ilha do Sal. O Nascer do SOL sabe que as negociações estão a decorrer entre o novobanco e a sociedade que detém a dívida, com a operação a voltar a estar em cima da mesa, após o chumbo do Fundo de Resolução (FdR), em 2022.
Ao que o nosso jornal apurou, o FdR não se opôs, mas fixou condições para o processo negocial, uma vez que a sua preocupação é garantir que sejam exploradas todas as vias possíveis para tentar recuperar o máximo de valor a receber pela instituição financeira. Ainda assim, não está a par de nenhuma proposta concreta, apesar de saber do interesse que foi manifestado e que estará na base destas novas negociações.
O empreendimento está a ser explorado pelo grupo português Água Hotels SPA & Resorts, desde 2015 e foi construído com o objetivo de ser um dos maiores projetos turísticos de Cabo Verde. Numa carta enviada ao Fundo de Resolução e ao Novo Banco, a 15 de abril, um grupo de mais de 500 investidores que compraram propriedades no Vila Verde Resort, representando a grande maioria dos proprietários privados, lembra que a aquisição que fizeram teve por base a promessa de que este iria ser o principal projeto turístico do país.
«Muitos proprietários privados compraram as suas propriedades de boa fé há cerca de 18 anos. Já passámos por momentos difíceis desde então, com o valor das propriedades a diminuir consideravelmente, principalmente por causa do não pagamento das taxas de condomínio pela Tecnicil, que ainda possui 50% do empreendimento. Todos os anos esperamos que a situação seja resolvida e todos os anos ficamos desapontados. A Tecnicil atualmente deve mais de 10 milhões de euros em taxas não pagas», revelam na carta a que o nosso jornal teve acesso.
Ao que o Nascer do SOL apurou, há imóveis que foram comprados por 225 mil euros e estão atualmente à venda por 64 mil euros.
Na mesma carta, o grupo de investidores elogia a gestão do grupo hoteleiro, alegando que não recebeu as informações corretas quando tomou as rédeas do negócio e afirma que está a avançar com empréstimos para manter em funcionamento os serviços básicos do empreendimento.
O nosso jornal sabe que 50% das frações continuam por vender, desde 2014, a dívida ao condomínio ronda os 8,3 milhões de euros – dos quais 1,1 milhões dizem respeito aos proprietários e 7,2 milhões ao promotor –, já a dívida do condomínio ao Água Hotels situa-se na ordem dos 900 mil euros, sendo que o grupo investiu mais de 2,2 milhões de euros, tendo cumprido oito dos 10 anos de exploração. Na mesma carta, o grupo garante que a situação está cada vez mais difícil, chamando a atenção do Fundo de Resolução e do Novo Banco para os custos insustentáveis de manutenção e de reparação.
«São os proprietários particulares que estão a manter o funcionamento do empreendimento, juntamente com a Agua Hotels, uma vez que as taxas a pagar estão a subir de preço, apesar dos serviços reduzidos», avançam, alertando que «muitos proprietários não querem continuar a investir e que o grupo hoteleiro não pode recorrer a mais empréstimos».
E, como solução, sugerem a venda dos ativos da Tecnicil com vista a contribuir para os custos de funcionamento do Vila Verde Resort. «Se a venda dos ativos da Tecnicil não acontecer em breve, o resort Vila Verde poderá deixar de funcionar», salientam.
O grupo de investidores diz também que está à espera há oito anos que a Tecnicil venda a sua parte do empreendimento para que as dívidas possam ser pagas e para que o projeto turístico seja recuperado, reconhecendo, no entanto, que estão a par da situação que terá de haver luz verde entre o Novo Banco e o Fundo de Resolução Português, apelando a que o processo de venda seja agilizado. E alertam para os riscos: «Qualquer venda que continue a ser bloqueada ou atrasada representa um sério risco para o Vila Verde Resort poder continuar, com todos os investidores a perderem o seu dinheiro e com a perda de muitos postos de trabalho locais».
Vendas falhadas
O empreendimento começou a ser construído em 2006 e envolveu um investimento de 200 milhões por parte do BES, depois de ter assinado um acordo com a Tecnicil para financiar a sua construção e também os seus clientes. Dois anos mais tarde, a promotora, devido à crise financeira, foi obrigada a liquidar todo o financiamento da banca através da dação em pagamento – como foi o caso do Novo Banco – e ainda a criar uma nova empresa, a Tecnicil Imobiliária.
A maior parte do resort de luxo está construída e vendida, mas há ainda uma parte que não está concluída. A verdade é que, além do novo proprietário ter de avançar com obras para rentabilizar os ativos, terá ainda que lidar com os clientes lesados da Tecnicil. Trata-se, sobretudo, de clientes ingleses e irlandeses que viram os contratos a não serem cumpridos e que, em 2015, apresentaram queixa junto da Comissão Europeia.
Em 2019, o novabanco tentou vender pela primeira vez o projeto, integrado na carteira de mal parado da instituição financeira, designada por Nata II, mas a alienação acabou por não se concretizar. Voltou ao mercado em 2022 – através do projet Maria – e apesar de terem aparecido compradores interessados, a venda não se concretizou, depois do Fundo de Resolução não ter aprovado e de ter a intenção de avançar para a execução do crédito vencido.
O Nascer do SOLsabe que este incumprimento se arrasta há muitos anos e que o montante de incumprimento é elevado. A somar a isso, há que contar que este crédito integra o grupo de ativos abrangido pelo acordo de capitalização contingente e, por isso, o Fundo de Resolução tem de se pronunciar sobre qualquer decisão que é tomada sobre esta dívida. O objetivo é simples: o novobanco deverá conseguir recuperar o maior valor possível e, por isso, qualquer processo de venda relacionado com este ativo, que é uma das garantias desta dívida, o Fundo de Resolução tem de procurar maximizar o seu valor, assim como procurar responsabilidades da empresa que tem essa dívida.
Ao que o nosso jornal apurou, tem havido dificuldade em encontrar uma solução para a venda deste empreendimento, já que há uma grande diferença entre o que é o valor da dívida e o valor do ativo. E, do ponto de vista do Fundo de Resolução, está previsto que haja um esforço financeiro por parte da sociedade que tem a dívida, assim como das outras entidades que prestaram garantia ao novobanco.
Recorde-se que este empreendimento contempla 1.085 apartamentos – cuja tipologias variam entre o TO, T1, T2, T3 –, 81 vivendas, 96 moradias, 61 espaços comerciais, 109 piscinas, 106 elevadores, 13 parques infantis, dois campos ténis, um campo de voleibol e um circuito de manutenção. Ao todo, são 46 hectares e 4.442 camas.
Outros ativos à venda
No início deste mês, CBRE e JLL indicaram que já receberam manifestações de interesse por mais de 90 potenciais investidores, a maioria internacionais, alguns dos quais suportados por entidades locais que atuam enquanto parceiros de capital e futuros gestores do desenvolvimento dos vários projetos para adquirir vários terrenos da instituição financeira.
«Trata-se de uma oportunidade única para criar uma das maiores plataformas de investimento para promoção imobiliária residencial e turística em Portugal, que representa a aquisição de aproximadamente 400 mil metros quadrados e um volume potencial de vendas de 2 mil milhões de euros. Com forte presença no centro de Lisboa (terreno Amoreiras e Olivais) e zonas prime no Algarve (Lagoa e Portimão), o portefólio compreende atualmente quatro terrenos e todos os projetos estão em avançado estado de licenciamento para diferentes tipos de uso. Esta é uma rara oportunidade com escala e dimensão em Portugal que permitirá aos investidores estabelecer uma presença com uma visão de longo prazo no país», dizem as promotoras imobiliárias.
