Comprar ou arrendar casa? A resposta não é fácil, tendo em conta os preços que atualmente são praticados no mercado imobiliário, principalmente nas grandes cidades. E mesmo com pandemia o setor não apresentou uma redução de valores.
E os números falam por si. O valor a que os bancos avaliam os imóveis para efeitos de concessão de crédito à habitação vão ser revelados esta semana, mas em junho fixou-se nos 1215 euros por metro quadrado. Trata-se de uma subida de três euros face ao registado no mês anterior.
De acordo com os últimos dados do Instituto Nacional de Estatística (INE), o maior aumento face ao mês de maio foi sentido no Algarve (1%). Em sentido contrário, o Alentejo registou a descida mais acentuada (-1%), também face a maio. Já na comparação homóloga, é na Área Metropolitana de Lisboa que se verifica a variação “mais intensa” de 7,7%.
É certo que o valor da avaliação bancária está a crescer desde outubro de 2020, depois de ter abrandado nos meses de junho a setembro de 2020. Os apartamentos continuam a registar avaliações bancárias mais elevadas do que as moradias.
Também os preços no mercado de arrendamento não deram grande sinal alívio e para 2022 as notícias não são animadoras. A taxa de inflação de julho pelo Instituto Nacional de Estatística (INE) fixou-se nos 1,5%, assinalando assim o previsível aumento para quem não é proprietário. Ainda assim, de acordo o estudo do idealista, os preços das casas para arrendar em Portugal desceram 4,7% num ano, isto é, entre julho de 2021 e o mesmo mês do ano passado. Segundo o índice de preços do idealista, no final do mês de julho deste ano arrendar casa tinha um custo de 10,9 euros por metro quadrado. Já em relação à variação trimestral, a descida foi de -0,7%.
E apesar de os valores variarem de região para região há um traço comum: no final do mês, mesmo contando com os custos dos impostos, seguros, comissões e juros associados aos empréstimos junto da banca, arrendar custa sempre mais do que comprar.
A par do valor, há que contar também com a questão psicológica. Muitos portugueses valorizam a segurança da compra: findo o contrato de crédito, há a garantia de que a casa passa para as suas mãos. Já no arrendamento, apesar dos direitos de renovação, o inquilino pode, um dia, ser convidado a sair pelo senhorio. Além disso, por mais rendas que pague, nunca será proprietário do imóvel.
Há ainda que ter outros fatores em consideração. Por exemplo, o arrendamento pode ser a solução ideal para quem está em início de carreira, pretende sair de casa dos pais ou não tem rendimentos para comprar. Também a mobilidade é apontada como uma das vantagens desta opção. Ou seja, ela permite mudar de casa com facilidade dada a duração dos contratos, e não precisa de esperar por um bom negócio para vender, como ocorre com os proprietários.
Há outros critérios a ter em conta para tomar a melhor decisão. No caso do arrendamento, precisa de pagar a renda mensalmente – inicialmente, terá de pagar uma renda como adiantamento, que serve de caução – e o valor das obras, consoante o que for acordado com o senhorio. Já no caso da compra terá, na maioria dos casos, de recorrer a um empréstimo bancário e, geralmente, as instituições financeiras não concedem empréstimos pelo valor total de compra ou avaliação.
Já para quem tem dinheiro extra, a compra de uma segunda casa pode ser vista como uma boa alternativa de investimento face aos tradicionais produtos de poupança. A contribuir para esta tendência estão as taxas de juro dos depósitos e de outro tipo de produtos de poupança, que são pouco atrativas, gerando a necessidade de se encontrar outras opções.
Arrendamento. Direitos e deveres das duas partes
Os inquilinos são obrigados a pagar as despesas de condomínio? Só terão de pagar a renda – atualizada todos os anos. Despesas como quotas de condomínio e obras de manutenção são da responsabilidade do senhorio. Mas o contrato a celebrar pode prever exceções.
O inquilino quer sair da casa. É possível terminar o contrato antes do prazo? É, desde que tenham decorrido pelo menos seis meses de contrato. Deverá também comunicar ao senhorio, por escrito, com 120 dias de antecedência. Se sair antes, terá de pagar as rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta.
Quais são as obrigações do proprietário? Deve executar as obras de conservação necessárias, exceto se o contrato disser o contrário.
O arrendamento pode transmitir-se a outra pessoa? O arrendamento mantém-se após a morte do arrendatário, devendo esta situação ser comunicada ao senhorio, por carta registada e com aviso de receção. A falta de comunicação obriga a pessoa que tem direito à transmissão a indemnizar o senhorio por danos decorrentes da omissão. Em caso de divórcio ou separação de pessoas e bens, se o arrendamento incidir sobre a casa de morada da família, o seu destino pode ser decidido por acordo entre os cônjuges ou pelo tribunal.
Qual a duração de um contrato? As partes podem estipular um prazo certo ou prever que este tenha uma duração indeterminada. Se for omisso nesse ponto, o contrato considera-se válido por duração indeterminada.
Compra. Cuidados na escolha do empréstimo
Que cuidados devo ter na escolha do banco? Em primeiro lugar, deve contactar o seu banco: faça valer a sua posição e negoceie. Deve ainda fazer várias simulações para diferentes prazos. Tenha sempre em conta as condições de financiamento, as comissões, os seguros e os impostos legais. Além da simulação para uma subida de 1% e 2% da taxa de juro, peça também cálculos para subidas na ordem dos 3% ou 4%. Deste modo fica com uma ideia do pior cenário possível. Se concluir que o esforço para suportar a prestação é considerável, faça nova simulação para um prazo mais alargado. Contudo, quanto mais longo for o prazo, mais caro fica o empréstimo.
Quais são os principais encargos? Prepare-se para uma série de encargos iniciais, que variam de banco para banco. É o caso de comissões de análise ou de estudoe de abertura de processo (a terminologia varia). Muitas vezes, estas comissões incluem despesas de avaliação. O banco exige sempre um relatório com a avaliação do imóvel, realizado por um técnico. Conte também com o pagamento do imposto municipal sobre imóveis (IMI) e o imposto municipal sobre transmissões onerosas de imóveis (IMT). Outras despesas a ter em consideração dizem respeito aos trabalhos de solicitadoria que muitas vezes são disponibilizados pelos bancos, por exemplo, procedimentos burocráticos na conservatória do Registo Predial, serviço de Finanças e cartórios, entre outros.
Quais os seguros exigidos? Precisa de subscrever um seguro de vida, que inclui coberturas de morte e invalidez, com capital idêntico ao valor do empréstimo, para garantir a liquidação da dívida caso o titular fique incapacitado para trabalhar ou venha a falecer. Precisa também de um seguro multirriscos habitação.
