Não há margem para dúvidas: os preços das casas vão baixar em Portugal. Depois dos valores recorde que se verificaram nos últimos anos no mercado nacional – no ano passado, de acordo com os dados do INE venderam-se mais de 181 mil casas, por um valor global superior a 25,5 mil milhões de euros. Os valores subiram 9,6%, elevando a média para quase 141 mil euros – a redução da procura vai inevitavelmente ter impacto nos preços que irão passar a ser cobrados. A opinião é unânime junto dos vários responsáveis do setor contactados pelo i que, ainda assim, não apontam valores para essas quebras por considerar que ainda é cedo para fazer essa avaliação, mas afastam preços verificados antes da crise. Certo é que o negócio das mediadoras já está a sentir o reflexo da pandemia que está a afetar todo o mundo.
E os números falam por si. De acordo com uma ronda feita pelo i é possível já ver nos anúncios essa redução de preços. Mas vamos a números, um imóvel em Alvalade que custava 720 mil euros agora é pedido 648 mil euros, uma queda de 10%. Já nas Avenidas Novas, essa diminuição ronda os 11%, passando dos 730 mil para 650 mil euros. Na mesma zona, é possível contar com uma descida de 990 mil para 875 mil euros (queda de 12%) ou de 1,1 milhões para 995 mil euros (menos 13%). Já em Alfama há imóveis que passaram de 1,4 milhões de euros para 1,1 milhões de euros (uma redução de 20%). Nos Olivais, em Lisboa, há casas que em dois meses reduziram mais de 35%. O Porto também acompanha esta tendência e há imóveis que passaram de 795 mil euros para 520 mil euros. Regra geral, há uma redução de mais de 20% nos imóveis.
No entanto, essa redução poderá ser mais significativa fugindo da capital. Basta ir para Almada ou Setúbal, onde é possível encontrar imóveis T3 por menos de 190 mil euros. Há casos, em Setúbal, que a redução atinge os 40%.
De acordo com o presidente da APEMIP, segundo um inquérito feito a empresas de mediação imobiliária a operar em Portugal, 97,4% declarou ter registado quebras na procura no último mês e 78,1% afirmaram que os seus clientes desistiram de negócios que tinham em curso. “Ninguém estava preparado para uma situação destas com um impacto tão nefasto e repentino”, diz ao i, Luís Lima, acrescentando que “o pior desta pandemia é a indecisão. É difícil delinear estratégias perante um panorama que é um ponto de interrogação. Ninguém sabe quando é que as nossas vidas voltarão ao ‘normal’, e o que é que esse ‘normal’ significará efetivamente no panorama económico nacional”.
E perante o cenário de “ninguém querer comprar casa agora”, o presidente da associação garante que os preços obrigatoriamente vão ter de descer. No entanto, admite que muito dificilmente irão chegar aos valores praticados antes da crise. E dá uma explicação: “Os preços em Portugal tiveram, em algumas zonas, um crescimento mais abrupto do que seria desejável, mas noutras zonas continuavam o seu processo natural de valorização. É expectável que haja um reajuste dos preços, até porque se espera que haja uma quebra da procura, mas nunca para os valores praticados antes da crise”.
Preços já estavam a baixar Também para as mediadoras o sentimento não é mais otimista. A Remax lembra que o mercado nacional já estava a entrar numa fase de normalização e, como tal, os preços já estavam a baixar. No entanto, admite que esta pandemia apanhou o setor de surpresa. “Ainda é cedo para futurologias sobre o verdadeiro impacto desta pandemia no setor imobiliário. Tal como tantas outras áreas de negócio, também o setor imobiliário se encontrava a trabalhar em pleno e com milhares de transações de imóveis a realizarem-se diariamente. Ninguém espera que uma situação destas aconteça de um dia para o outro”, diz ao i fonte oficial da mediadora.
Perante a realidade de redução de oferta tanto do lado da procura como da oferta, a Remax já vem admitir que os proprietários estão em alerta para uma possível redução do preço do seu imóvel, uma vez que só assim o vão conseguir vender. “É muito normal que os preços dos imóveis venham a sofrer ainda uma descida. Os centros urbanos, pela sua densidade populacional, serão onde se irá sentir mais um abrandamento. A tomada de decisão de compra de uma casa é algo muito responsável e grande parte dos compradores retrocedeu na sua vontade”, refere. Apesar de acreditar que irão existir muitas oportunidades de negócio durante todo o ano de 2020 afirma que “no futuro próximo será difícil assistirmos aos preços praticados até final do ano 2019”.
Regularização de valores Para a Century21 Portugal, esta situação a longo prazo irá obrigatoriamente provocar uma ligeira queda nos preços, de uma forma geral, e em todo o território nacional, com exceção da construção nova, para a qual antecipa a manutenção dos atuais valores de comercialização. “Os proprietários passarão a ter uma relação mais equilibrada com os compradores, algo que não é apenas positivo, mas também necessário. É igualmente provável que, nesta situação económica, alguns proprietários tenham necessidade urgente de vender para enfrentar eventuais faltas de liquidez, aplicando descontos mais agressivos no preço, para conseguir uma venda rápida dos seus imóveis, no curto prazo”, afirma ao i, Ricardo Sousa.
Uma redução que, no seu entender, terá maior impacto em zonas mais inflacionadas. Portugal mudou de escala, com os centros das nossas cidades reabilitados, tanto edifícios como espaços públicos, o que gerou um posicionamento internacional muito superior. Neste sentido, é provável um ajuste de preços em zonas mais inflacionadas, como algumas áreas prime de Lisboa e do Porto, mas a nível nacional é expectável que os preços não venham a registar alterações significativas e que recuperem os valores atuais, a médio prazo”, salienta.
Mercado em stand-by Também para a consultora CBRE “quanto mais tempo a incerteza durar, mais significativo será o impacto no mercado económico e imobiliário”, considerando que atualmente o mercado está em stand-by. “Não surgem muitos negócios novos”, mas afirma que “os que estavam em curso continuam a decorrer com a normalidade possível e a tomada de decisão, essa sim, é por vezes adiada”. E perante isso acredita que “a grande parte do volume de transações expectável para o primeiro semestre transitará para a segunda metade do ano”, diz ao i, Francisco Horta e Costa, managing director da CBRE Portugal.
O responsável não hesita: “Estas situações levam a uma quebra de confiança que pode ter como consequência a quebra de preços”, no entanto, admite que “não se vai verificar de forma acentuada e vai depender, também, do tempo de duração das medidas de contenção e da resiliência dos vendedores e proprietários de imóveis”. Uma vez que, considera que se a situação se resolver no curto ou mesmo médio prazo, a quebra nos preços pode ser mínima. “Mesmo no caso em que os proprietários tenham financiamentos nos seus imóveis, os bancos não irão ‘falhar’ aos seus clientes neste momento, apoiando com medidas de reestruturação da dívida”, salienta.
Ainda assim, acredita que os “imóveis usados poderão sentir uma quebra pela descida que existirá no rendimento familiar dos portugueses”, deixando para segundo plano os imóveis novos, uma vez que, no seu entender “não será certamente tão notória essa descida, pois os promotores estão a lidar com este contexto com alguma preparação, sabendo contudo que a concretização das vendas será mais lenta”.
Necessidades mudam? O confinamento dos portugueses em casa também poderá levar alguns potenciais compradores a mudarem as suas necessidades, mas nem todos os responsáveis do setor concordam com essas alterações no diz que diz respeito aos critérios a ter em conta no momento da compra. Para Luís Lima, tirando a questão da fuga das grandes cidades – o que não terá, no seu entender, grande peso já que com o regresso à vida normal, a proximidade dos locais de trabalho é sempre um critério considerado nos níveis da qualidade de vida – os portugueses preferem sempre casas com varanda ou terraço, “mas nem sempre têm imóveis com essas características à sua disposição ou que estejam à medida das suas possibilidades”.
E apesar do presidente da APEMIP reconhecer que haverá sempre pessoas a considerar este tipo de questões, que antes não considerariam, acredita que que se vá assistir a uma mudança das tendências de compra nesse sentido.
Uma opinião diferente tem a Remax ao acreditar que esta pandemia vai trazer uma séria de alterações nos comportamentos sociais das pessoas que “seguramente irão olhar para o imóvel que pretendem adquirir, de outra forma ou com outros objetivos”.
Também para a CBRE, tendo em conta que as cidades estão a atingir os limites, é de destacar o aparecimento de novas “centralidades” em zonas limítrofes. E dá, como exemplo o crescimento da Margem Sul do Tejo com o aparecimento de vários projetos residenciais.
Uma opinião partilhada por Ricardo Sousa ao garantir que esta situação irá obrigar-nos a mudar paradigmas e perspetivas de vida, o que certamente dará origem a novos comportamentos. O CEO da Century21 vai mais longe ao lembrar que essa tendência de mudança já se tinha verificado em 2019 e, como tal, acredita que se assista a uma ampliação das zonas de procura por parte dos compradores, assim como o surgimento de novas zonas de crescimento fora do centro das principais cidades. “Nestas zonas, a tipologia de imóveis disponíveis serão seguramente privilegiados em relação à oferta existente nas zonas centrais das cidades, com áreas maiores e, se o preço permitir, com varandas ou terraços. Situação que poderá retirar pressão da procura do centro de Lisboa”, diz ao i.
E dá como exemplo a cidade de Lisboa que tem a particularidade de ser um território de pequena extensão em comparação com outros países europeus, onde num raio de menos de 100 quilómetros e com bons acessos ao centro da cidade, “existem muitas opções para encontrar habitação, tanto para residentes como para não residentes”.
Tecnologia como solução Para já, as mediadoras estão a recorrer ao uso da tecnologia como solução para continuarem a desenvolver a sua atividade e, desta forma, conseguirem fechar negócios. Uma alternativa que, no entender do presidente da APEMIP, não resolve os problemas. Para Luís Lima, este é um negócio de pessoas para pessoas. “Dificilmente alguém compra uma casa, visitando-a apenas virtualmente, sem qualquer tipo de contacto com um mediador que lhe confira a segurança e a transparência que estes negócios merecem”, refere ao i. .
O responsável lembra também que este setor conta com cerca de 40 mil trabalhadores que, no ano passado, geraram cerca de 19 mil milhões de euros de investimento do país, do total que o imobiliário terá representado no ano passado. “Neste momento as empresas estão a tentar sobreviver, muitas delas com recurso às medidas excecionais propostas pelo Governo”.
Já para Ricardo Sousa, o grande problema das mediadoras diz respeito à gestão de tesouraria. “A duração do estado de alarme, e o tempo necessário para que a situação comece a normalizar, implica que muitas empresas imobiliárias terão dificuldades na continuação da sua atividade”, mas lembra que a tecnologia está a transformar a forma de gerir a transação e o fecho das operações. “A procura e a promoção de imóveis já mudou e continuará a ser influenciado pelos novos hábitos dos consumidores e pela evolução da tecnologia – visitas virtuais, decoração virtual, fotos tridimensionais, redes sociais, tecnologia móvel, vídeos, aplicativos de mensagens instantâneas, drones – e o desenvolvimento destas tecnologias está a transformar a forma como os clientes procuram imóveis”, salienta.
