Os preços das casas voltaram a acelerar em Portugal. O preço médio dos imóveis a nível nacional atingiu os 1054 euros no terceiro trimestre do ano. Este valor representa uma subida de 2,22% face ao trimestre anterior e de 7,1% relativamente ao trimestre homólogo, revelam os dados do Instituto Nacional de Estatística (INE). No entanto, os preços praticados em Lisboa ficam bem acima destes valores ao atingirem os 3205 euros por metro quadrado, com algumas freguesias a ultrapassarem este patamar.
No entanto, as maiores subidas registaram-se nas cidades limítrofes das grandes áreas metropolitanas. É o caso de Braga, Amadora e Vila Nova de Gaia, cujos valores aumentaram mais de 20% no terceiro trimestre de 2019. Em Braga, os valores fixaram-se em 923 euros por metro quadrado e na Amadora atingiram os 1439 euros por metro quadrado, enquanto em Vila Nova de Gaia o metro quadrado se situou nos 1113 euros.
Lisboa lidera valores A capital continua a liderar o ranking das cidades mais caras do país. Ainda assim, é possível encontrar algumas discrepâncias consoante as freguesias. E apesar de o preço do metro quadrado rondar, em média, os 3205 euros, há duas freguesias que registam preços superiores a 4500 euros. É o caso da freguesia de Santo António – que abrange a Avenida da Liberdade –, ao fixar-se nos 4574 euros por metro quadrado, e da Misericórdia – que inclui Bairro Alto e Cais do Sodré –, cujo preço por metro quadrado ronda os 4889 euros. Mas, ao contrário do trimestre anterior, Santa Maria Maior deixou de estar incluída neste grupo, com o preço a baixar para os 4451 euros por metro quadrado.
Em sentido contrário estão as freguesias de Santa Clara (2090 euros por metro quadrado), Beato (2382 euros por metro quadrado) e Olivais (2400 euros por metro quadrado).
O mesmo acontece no Porto. Os preços dispararam mais de 18% e fixaram-se em 1802 euros por metro quadrado. A União de Freguesias de Aldoar, Foz do Douro e Nevogilde registou o preço mediano mais elevado, de 2414 euros por metro quadrado. O Bonfim também se destacou entre as freguesias da Invicta, ao apresentar um preço mediano de 1839 euros por metro quadrado, acima do valor da cidade do Porto e com uma taxa de variação homóloga de 39,4%, superior à observada na cidade.
Já o Algarve apresenta um preço mediano de 1635 euros por metro quadrado. No Funchal e em Coimbra, os preços subiram 3,9% e 3,5%, respetivamente, para 1551 euros e 1282 euros por metro quadrado.
Vendas recorde O certo é que o número de vendas não para de subir. Um estudo realizado pela JLL, também apresentado ontem, aponta para que tenham sido vendidas quase 180 mil habitações só no ano passado, o equivalente a cerca de 25 mil milhões de euros.
Para a consultora, não há dúvidas: 2019 foi “novamente um ano muito forte para o mercado residencial em Portugal”, mostrando-se “semelhante a 2018”, ano em que foram batidos recordes históricos, refere o estudo Portugal Real Estate Market 360o.
E, para este ano, as expetativas são animadoras: 2020 “será ainda um ano em crescimento, mas menos pronunciado, com os preços das casas a ajustarem-se especialmente no segmento de usados. A oferta de fogos novos, em zonas fora dos centros prime de Lisboa e Porto, e mercados periféricos destas cidades, vai ganhar escala este ano, dando resposta sobretudo à procura nacional”, refere a JLL.
Preços devem continuar a subir Apesar das valorizações, os preços das casas vão voltar a subir este ano. De acordo com as contas da agência de notação financeira Moody’s, os valores deverão subir 4% este ano, colocando Portugal entre os cinco países onde os preços da habitação vão aumentar mais. Depois de ter previsto, no ano passado, uma subida na ordem dos 8%, agora reviu em baixa esse crescimento. “Vai existir uma forte subida do preço da habitação, embora inferior à verificada nos últimos anos”, referiu.
Em causa, segundo a Moody’s, poderá estar uma quebra nos empréstimos concedidos pela banca para a habitação, o que poderá influenciar este abrandamento dos valores. Ainda assim, a agência admite que a confiança dos consumidores “vai continuar robusta”, o que leva a manter esta tendência de compra.
A verdade é que Portugal não é um caso isolado. Entre os países europeus onde os preços mais vão subir, Espanha surge no topo da tabela, com uma subida prevista de 5,5%, à frente da Irlanda (4,5%), Holanda (4,5%) e Alemanha (4%). As subidas mais baixas vão acontecer em França (2,5%) e no Reino Unido (0,7%). Já em Itália, por sua vez, a Moody’s prevê que os preços se mantenham ao mesmo nível.
Este cenário inquieta o Banco de Portugal, que admite no seu relatório de estabilidade financeira que “nos trimestres mais recentes, os preços do imobiliário residencial mantiveram a trajetória de crescimento, o que continua a traduzir-se numa sobrevalorização no mercado em termos agregados”, sobretudo devido à elevada procura por estrangeiros e à dinâmica do turismo.
Mas apesar da sobrevalorização do mercado imobiliário residencial, a entidade liderada por Carlos Costa admite que o comportamento não é igual entre todas as regiões de Portugal e garante que continua a assistir-se à queda do stock de crédito à habitação acumulado nos balanços dos bancos. Feitas as contas, as transações imobiliárias financiadas com crédito bancário interno continuam em torno de 40% do total. No relatório de estabilidade financeira, o supervisor diz que “no segundo trimestre de 2019, os preços da habitação apresentaram uma taxa de variação homóloga de 10,1%, em termos nominais, e de 9,1%, em termos reais, o que corresponde a um ligeiro acréscimo face ao último trimestre de 2018”, e conclui que “nos trimestres mais recentes manteve-se a evidência de sobrevalorização no imobiliário residencial”, aconselhando os bancos a ter “particular prudência na realização de operações que tenham ativos desta natureza como garantia, devendo-se adequar os critérios de concessão de crédito ao risco incorrido”.
De acordo com o banco central, a sobrevalorização dos preços do imobiliário é um dos riscos para a estabilidade financeira, uma vez que a atual dinâmica pode “ser interrompida por um conjunto de fatores, como seja a materialização de eventos de tensão geopolítica e/ou de abrandamento mais acentuado da atividade económica a nível global, que poderão limitar ou reduzir a procura externa dirigida a Portugal, bem como alterações no quadro fiscal nacional sobre o mercado imobiliário”. E de futuro, o regulador espera que as alterações no mercado contribuam para moderar o aumento dos preços. “Em termos prospetivos, espera-se que o abrandamento da atividade económica, a redução na procura de imóveis para alojamento local e o aumento da oferta contribuam para a moderação do crescimento dos preços dos imóveis residenciais. Contudo, o prolongamento de um ambiente de taxas de juro muito baixas a nível global pode criar incentivos para a sustentação do crescimento dos preços neste mercado”, refere.
No entanto, o banco central defende que os bancos devem ajustar os preços dos novos empréstimos ao risco de crédito dos clientes, com vista a minimizar riscos que possam surgir no futuro.
