O Algarve já está rendido à oferta do alojamento local, não ficando alheio à tendência que se verifica no resto do país. Só nesta região existem 32 405 unidades registadas neste segmento, com Albufeira a ocupar o primeiro lugar da lista. Só esta zona conta com 7361 alojamentos locais. Segue-se Loulé, com 5033, e Portimão, com 4319. Feitas as contas, estes três concelhos agregam 50% dos alojamentos locais na região algarvia. A conclusão é do primeiro estudo realizado sobre alojamento local no Algarve, promovido pela Associação da Hotelaria, Restauração e Similares de Portugal (Ahresp).
Só entre o segundo semestre do ano passado e os primeiros seis meses de 2019 abriram, nesta região, 5752 alojamentos locais. A atividade emprega, na região algarvia, mais de 20 mil pessoas, gerando um volume de negócios de 980 milhões de euros por ano. O estudo “Qual o impacto do Alojamento Local na região do Algarve?” foi realizado pelo ISCTE entre julho do ano passado e junho deste ano e abrangeu 2947 unidades de alojamento local e um total de 233 proprietários.
A oferta, mostra o estudo, é também bastante abrangente e dividida por várias tipologias: a maior parte corresponde a apartamentos (77%), mas existem também moradias (21,3%), estabelecimentos de hospedagem (1,3%), hostels (0,3%) e também quartos (0,1%).
O estudo apresentado pela Ahresp revela números positivos, uma vez que 68,8% dos alojamentos têm taxas de ocupação médias anuais superiores a 50%. A maioria das reservas, aponta o documento, é realizada através da plataforma Booking. Em segundo lugar aparecem as reservas diretas, que ultrapassam o Airbnb, que se fixa no terceiro lugar.
Já no que diz respeito à estrutura de gestão, a gestão do alojamento local algarvio encontra-se fragmentada: 57,3% dos proprietários gerem apenas uma unidade. Ainda assim, 0,8% dos proprietários geram 101 ou mais unidades. A maior parte dos proprietários (66,1%) exercem a sua atividade como pessoa coletiva e gerem 88,1% dos alojamentos. O estudo faz ainda um perfil dos proprietários dos estabelecimentos e revela que os individuais tendem a ser mais velhos e com um nível de habilitações intermédio, sendo o turismo e, em particular, a gestão do alojamento local a principal atividade e foco dos proprietários.
A grande maioria das unidades (72,9%) teve um investimento de até 10 mil euros, mas uma percentagem ainda significativa (6%) teve um investimento a superar os 500 mil euros. O retorno desse investimento é esperado numa média de cinco a seis anos, revela o estudo, que acrescenta ainda que a crescente procura turística externa, em conjunto com a melhoria da perceção sobre Portugal, é vista com otimismo e como uma oportunidade de mercado.
O estudo aponta que um dos principais desafios futuros para este tipo de negócio é a sazonalidade e os enquadramentos fiscal e regulamentar. Mas não só: as questões legais e de licenciamentos, a concorrência, a redução do poder de compra e o apoio à promoção são algumas das dificuldades apresentadas para o futuro. Nesta altura, os proprietários revelam sentir necessidade de serviços de apoio especializado no domínio fiscal-jurídico, de formação e preparação comercial e de marketing.
O estudo revela ainda que a análise de clusters permitiu identificar três grandes grupos de alojamentos que se distinguem pela tipologia de hóspedes que acolhem e a taxa de ocupação média: alojamentos familiares (49,9%), para casais (42,5%) e para grupos (7,7%).
Hóspedes O documento avança que Inglaterra, Portugal e França têm tendência a ser os destinos emissores mais relevantes no Algarve, mas há também turistas de nacionalidade alemã, espanhola e brasileira.
Já a atratividade do alojamento local no Algarve quando comparado com outros equipamentos hoteleiros, diz o estudo, baseia-se em vários fatores, sendo a localização, a acessibilidade e a competitividade da relação qualidade-preço as mais aliciantes para quem escolhe o destino. Ainda assim, o apoio do anfitrião, a decoração dos espaços e as regras flexíveis (animais/tabaco/festas) são fatores que pesam no que toca à escolha de alojamento.
Quanto ao destino, o clima, a gastronomia, a simpatia e a hospitalidade, a localização e a acessibilidade, atrações turísticas e segurança são algumas das principais escolhas dos turistas quando escolhem o Algarve para férias.
Nos últimos cinco anos, a taxa média de ocupação naquela região registou uma subida sustentada, “quase dobrando ao final de cinco anos para um valor de 65,1%”.
Realidade na capital Os últimos dados da Ahresp em relação a Lisboa apontam para uma redução de unidades registadas. O estudo feito apontava para pouco mais de 30 mil unidades, em que cerca de 40% dos imóveis estavam instalados em edifícios desocupados e 27% eram habitação própria. E apesar de os AL estarem localizados em imóveis relativamente recentes, cerca de 25% estão instalados em edifícios anteriores a 1950.
Já em relação aos gestores de AL, cerca de 69% são proprietários dos imóveis, enquanto os restantes 31% são inquilinos. A tipologia mais representada é a de apartamento (74%), seguido de moradia (12%) e hostel (9%).
De acordo com o mesmo estudo, a esmagadora maioria dos proprietários (73%) utilizam as plataformas de reserva para promoção e comercialização. Mas cerca de 65% das unidades são geridas pelos proprietários, e 57% não prescindem de fazer eles próprios o acolhimento e receção dos hóspedes.
A maioria (63%) pretende, em primeiro lugar, obter mais rendimentos e metade espera recuperar o investimento em apenas um ano. No entanto, 61% vê a carga fiscal como a maior ameaça à sua atividade.
Na motivação dos hóspedes para a escolha de um AL observou-se que as reviews de outros hóspedes e a localização são os principais influenciadores na escolha, tendo o preço um peso também relevante (51,8%).
De acordo com o feedback dado pelos hóspedes, a maioria (85%) indica a localização de um AL, seguido do apoio do anfitrião (73%), como os principais aspetos que valorizaram na experiência obtida.
Trazer para a legalidade O presidente da Associação do Alojamento Local em Portugal (ALEP) lembrou, em entrevista ao i, que “em alguns mercados como o Algarve e Lisboa começa a haver uma oferta estrangeira. São estrangeiros que compraram para ter uma segunda casa e, quando não a utilizam, arrendam. É um mercado que existe e tem maior peso no Algarve. É o caso de franceses, brasileiros que ficam cá um ou dois meses a gozar a tal reforma dourada”.
No entanto, Eduardo Miranda garantiu que antes de começar o boom do alojamento local, no Algarve era quase tudo ilegal. “Hoje diria que em Lisboa e Porto, a ilegalidade é marginal. No Algarve, ainda temos um desafio, porque ainda há muito o boca-a-boca. Trazer a oferta para a legalidade foi uma das grandes conquistas e Portugal lidera a nível mundial”.
De acordo com as contas do responsável, cerca de 92% dos titulares têm um a três alojamentos locais, o que dá para um salário, com sorte. “Em Lisboa, que é o maior mercado, se calhar vão tirar 500 euros por um T1”, revelou na mesma entrevista ao i.
