Os bancos abriram novamente a torneira ao crédito à habitação – entre Janeiro e Maio foram concedidos pela banca 1288 milhões de euros, o que representa uma subida de 51,5% face a igual período do ano passado – e o negócio da troca de casas ficou para trás. A opinião é unânime junto das mediadoras contactadas pelo i: esta actividade teve alguma relevância entre 2009 e 2011, no momento em que havia grandes restrições ao financiamento para a compra de casa mas, actualmente, o modelo já não faz sentido. “Não o foi quando, nos últimos anos, se registaram fortes restrições ao crédito à habitação. Hoje em dia, quando assistimos a uma retoma do crédito por parte dos bancos, ainda é menos expressivo”, revela o administrador da Century 21, Ricardo Sousa. Esta opinião é partilhada pela Remax.
A verdade é que, junto de particulares, é natural que vá ocorrendo alguma troca de casas. Existem sites de classificados na internet onde se pode anunciar e pesquisar imóveis com proprietários interessados em permutar, podendo agilizar todo este processo.
As vantagens fiscais são um dos pontos fortes desta modalidade de negócio que consiste na troca de um imóvel por outro. Mas não se esqueça que, se houver diferença de valores entre bens, quem ficar com o mais valioso paga o diferencial.
Mas nem tudo é fácil neste processo. Uma das dificuldades do negócio é encontrar dois clientes dispostos a permutar o seu imóvel com coincidência de interesses. É preciso concordar com a tipologia das casas, a localização, o estado dos imóveis e, acima de tudo, os preços.
No entanto, quando se consegue conciliar os interesses das duas partes, a troca de imóveis tem a grande vantagem de permitir escoar apartamentos de alguns construtores com valores de dívida muito baixos, mas que tenham necessidade de realizar capital e estejam receptivos a trocar imóveis novos, recebendo usados a baixo valor.
Outra vantagem deste negócio diz respeito aos benefícios fiscais, uma vez que é possível poupar no imposto municipal sobre transmissões onerosas (IMT) e no imposto de selo. O IMT passa a incidir sobre a diferença do valor dos imóveis, ou seja, o valor deste imposto vai sempre incidir apenas sobre o imóvel de valor superior, saindo beneficiado o comprador do imóvel menos valioso.
Mas como se processa uma permuta? Tal como numa venda tradicional de propriedades, realiza-se um contrato de promessa onde está mencionado o valor de cada casa. Estes valores servem de base para o cálculo do valor da escritura, onde consta como se irá pagar a diferença entre imóveis. Por fim, cada proprietário deve entrar em contacto com o seu banco para transferir o imóvel, dado como garantia do crédito, e realizar registos provisórios das novas hipotecas.
Se a casa já estiver paga, a troca é mais simples, mas se ainda houver créditos associados, alguns bancos alteram o contrato primitivo, alteram o bem imóvel dado como garantia e, se ainda houver uma parte a financiar, celebram novo contrato de empréstimo e uma nova hipoteca. Contudo, há bancos que liquidam o empréstimo anterior e financiam o novo. Por outro lado, uma vez que grande parte da habitação tem por base o crédito, é preciso pensar que uma transferência de um empréstimo bancário pode acarretar um agravamento dos spreads.
