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Crédito à habitação. Cuidados a ter em conta num mercado que continua a ter preços altos

Crédito à habitação. Cuidados a ter em conta num mercado que continua a ter preços altos

Sónia Peres Pinto 02/08/2021 08:40

Apesar da pandemia, as instituições financeiras continuam a conceder crédito mas os preços das casas mantêm-se elevados. Face a este cenário,  todos os cuidados são poucos antes de pedir um empréstimo. Além de ter de escolher um imóvel adequado às suas necessidades, deve também fazer as contas aos valores extra que obrigatoriamente terá de pagar, como é o caso de impostos, comissões e seguros.

Mesmo com a pandemia, os preços das casas ainda não deram um grande sinal de alívio, contrariando a expectativa da maioria dos portugueses, que acreditavam numa verdadeira descida. Ainda assim, de acordo com os últimos dados do Instituto Nacional de Estatística (INE), Lisboa foi a única exceção. O preço mediano de alojamentos familiares em Portugal foi 1241 euros por metro quadrado, uma subida de 3,1% face ao mesmo período de 2020.

Este valor representa também um aumento face ao último trimestre de 2020, de 4,5%, apesar de ser uma desaceleração do ritmo de crescimento. Só na capital é que os valores recuaram 7,9% no primeiro trimestre de 2021, atingindo uma média de 3257 euros por metro quadrado.

Face a estes valores, torna-se imperativo para a maioria dos portugueses recorrer a um crédito bancário. E com ou sem pandemia, as instituições financeiras continuam a conceder crédito, apesar de serem cada vez mais exigentes nas condições que impõem.

Na hora de pedir um empréstimo para comprar casa numa instituição financeira existem sempre muitos fatores a analisar para tomar uma boa decisão: qual o banco que oferece a melhor taxa de juro, qual é o spread praticado, que seguros tem de contratar e qual o prazo mais adequado. Para a maioria, a alternativa passa por negociar um prazo de pagamento o mais alargado possível. Esta é a única forma de os portugueses conseguirem obter prestações mensais mais reduzidas.

Desta forma, uma das regras de ouro passa por escolher uma casa adequada às suas necessidades, e não ao que pensa que vai precisar daqui a uns anos. Não se esqueça de que uma casa com divisões de que não precisa representa um encargo mais elevado. Além disso, deve ter em atenção que há imóveis que valorizam mais. A localização, a tipologia e os acabamentos são os principais critérios a ter em conta no momento da decisão. 

Financiamento Só em abril, os bancos emprestaram 1220 milhões de euros para a compra de casa, de acordo com os últimos dados divulgados pelo Banco de Portugal (BdP). Feitas as contas dá uma média de mais de 40 milhões por dia. Ainda assim, representa uma queda face a março, altura, em que as instituições financeiras concederam 1382 milhões para o mesmo fim. 

Recorde-se que desde junho de 2018 que os bancos foram aconselhados a atribuir novos créditos apenas a clientes que gastem até 50% do seu rendimento líquido com as prestações mensais de todos os empréstimos detidos (habitação e consumo).

Ainda assim, admite-se que os bancos possam ultrapassar este limite de taxa de esforço até 5% do montante total de créditos concedidos por ano e assumir uma taxa de esforço de 60% do cliente até um quinto do montante total de créditos concedidos nesse ano.

O regulador sugeriu também que os bancos tenham em consideração, entre outras questões, uma subida das taxas de juro de três pontos percentuais no cálculo da chamada taxa de esforço, para “evitar que a subida esperada da Euribor coloque o empréstimo num patamar de risco excessivo, podendo conduzir ao incumprimento no crédito”.

No que diz respeito ao rácio entre o montante do empréstimo e o valor do imóvel dado em garantia, o banco central recomenda um limite de 90% para créditos para habitação própria e permanente e de 80% para créditos com outras finalidades que não habitação própria e permanente. 

Em relação à maturidade original dos empréstimos, o limite é de 40 anos nos contratos de crédito à habitação e crédito com garantia hipotecária ou equivalente.

Fixa ou variável? A escolha da taxa é outra decisão que tem de tomar. A variável oscila consoante as flutuações das taxas de juro de referência no mercado, sendo indexada à Euribor. Já a taxa fixa é contratada entre o cliente e o banco. Desta forma, a primeira vai-se alterando conforme o período da Euribor escolhido (se for a um mês, será um determinado valor, enquanto se for a seis ou a 12 meses, será outro).

Se o cliente optar pela Euribor a seis meses (que é a mais comum), por exemplo, ao fim deste tempo verá o valor da sua prestação revisto (aumentará ou diminuirá conforme as taxas que estão a ser praticadas no mercado nesse momento).

Pelo contrário, se o consumidor escolher a modalidade fixa, a mesma fica inalterada ao longo do prazo do empréstimo. Ou seja, aconteça o que acontecer, o cliente pagará sempre a mensalidade que ficou estabelecida no contrato.

Outra solução, mas menos utilizada, são os empréstimos com taxa de juro mista. Isto significa que o contrato de crédito tem um período em que a taxa é fixa, seguido de um período em que a taxa é variável.

Custos extra Além do preço do imóvel, prepare-se para uma série de encargos iniciais, que variam de banco para banco. É o caso das comissões de análise ou de estudo e de abertura de processo (a terminologia varia). Muitas vezes, estas comissões incluem despesas de avaliação. A instituição financeira exige sempre um relatório com a avaliação do imóvel, realizado por um técnico. 

Conte também com o pagamento do imposto municipal sobre imóveis (IMI) e do imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT). Outras despesas a ter em conta dizem respeito aos trabalhos de solicitadoria que muitas vezes são disponibilizados pelos bancos – por exemplo, procedimentos burocráticos na conservatória do Registo Predial, serviço de Finanças e cartórios, entre outros.

Ao mesmo tempo, precisa de subscrever um seguro de vida que inclui coberturas de morte e invalidez, com capital idêntico ao valor do empréstimo, para garantir a liquidação da dívida caso o titular fique incapacitado para trabalhar ou venha a falecer.

É necessário ter também um seguro multirriscos-habitação. Este seguro tem de ser contratado pelo valor de reconstrução do imóvel, mas há bancos a exigir um valor superior. Pode escolher livremente a seguradora com as melhores condições, mas há bancos que oferecem redução no spread em troca da contratação do seguro em companhias associadas.

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Prazo de reflexão
Se está a pensar em pedir um empréstimo para comprar casa, não se esqueça que tem a possibilidade de passar a ter um prazo de reflexão de sete dias após receber a proposta de crédito. A ideia é simples: permitir aos clientes ponderar sobre as suas condições. Isso significa que, neste prazo, o contrato não pode ser celebrado.

Cuidados a ter
As condições que constam da ficha de informação normalizada europeia (FINE) – antiga ficha de informação normalizada, que é entregue aos clientes com as condições do crédito à habitação e que tem um formato comum nos diferentes países europeus – tem a validade mínima de 30 dias. O documento apresenta ainda, de forma destacada, o montante do empréstimo e o total a reembolsar.

Tenha em conta a taxa anual de encargos efetiva global (TAEG) e para o MTIC – o montante total imputado ao consumidor – das propostas de crédito. A TAEG e o MTIC são indicadores que ponderam todos os custos do crédito, ou seja, consideram não só os juros, mas também os restantes custos com comissões, impostos, seguros exigidos e outros encargos.

A TAEG expressa todos os custos do crédito em percentagem anual do montante do empréstimo; o MTIC é a soma do montante do crédito com todos os encargos que o cliente irá pagar durante a vigência do empréstimo. Estes cálculos utilizam a informação disponível no momento da contratação. 

Qual o prazo mais conveniente para pagar o empréstimo? Depende da sua preferência. Se o montante, a taxa de juro e as demais características do crédito forem iguais, um crédito com prazo mais longo terá prestações mais baixas do que um crédito com prazo mais curto. Quando o prazo de reembolso é mais longo, a amortização de capital é mais lenta e paga mais juros.

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