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Comprar ou arrendar? Saiba qual a melhor solução num mercado ainda de preços altos

Comprar ou arrendar? Saiba qual a melhor solução num mercado ainda de preços altos

Diana Tinoco Sónia Peres Pinto 26/04/2021 18:09

Nem sempre é fácil encontrar a melhor solução aos melhores preços face aos valores que são praticados no mercado nacional. A par dos valores há que contar ainda com outros fatores, nomeadamente psicológicos.

Comprar ou arrendar casa? A resposta não é fácil, tendo em conta os preços que continuam a ser praticados no mercado imobiliário, principalmente nas grandes cidades. No caso do arrendamento há vários estudos que apontam para uma ligeira descida média de preços, mas na compra as diferenças ainda não são assim tão significativas.

No entanto, um estudo realizado pela Remax concluiu que comprar uma casa pode nem atingir 70% do custo de a arrendar, apontando para uma poupança mensal de cerca de 260 euros.

Além disso, segundo a consultora imobiliária, a decisão de comprar ou arrendar depende da situação de cada pessoa e do agregado familiar, bem como da zona do país – já que em algumas cidades poderá ser difícil encontrar habitações para arrendamento de longa duração. Ainda assim, a aquisição poderá ser, na generalidade, mais vantajosa uma vez que “pode acarretar um menor esforço financeiro para as famílias do que a opção arrendamento”.

A Remax dá exemplos: considerando uma renda de 900 euros mensais, referente a um imóvel em Lisboa, num prédio urbano e fazendo os cálculos a 35 anos, ao montante global de 378 mil euros de rendas é possível ainda subtrair a quantia de 17 570 euros, correspondente a benefícios fiscais de 15% das rendas suportadas a descontar no IRS (502 euros por ano). Feitas as contas, em três décadas e meia, o inquilino teria desembolsado 360 430 euros para usufruir da habitação.

Mas tendo em conta o mesmo imóvel, mas na opção de compra – no pressuposto de que custaria 195 mil euros – resultaria numa renda mais barata, com recurso a crédito bancário a 35 anos, dois titulares, financiamento de 80% do valor da habitação, com spread de 1% e Euribor a seis meses (-0,580%), a que se somam os custos notariais (485,92 euros), o Imposto Municipal sobre as Transmissões (4 562,78 euros), imposto de selo sobre a aquisição (1 560 euros) e imposto de selo sobre o crédito (936 euros).

Ou seja, além da amortização dos 156 mil euros pedidos ao banco, com o seguro de vida (4 329,50 euros), o seguro multirriscos-habitação (1241,10 euros), o Imposto Municipal sobre Imóveis (20 475 euros) e o condomínio (8 400 euros), o total a pagar seria de 250 491 euros pela aquisição do imóvel residencial.

 A par do valor, há que contar também com a questão psicológica. Muitos portugueses valorizam a segurança da compra: findo o contrato de crédito, há a garantia de que a casa passa para as suas mãos. Já no arrendamento, apesar dos direitos de renovação, o inquilino pode, um dia, ser convidado a sair pelo senhorio. Além disso, por mais rendas que pague, nunca será proprietário do imóvel.

Há ainda que ter outros fatores em consideração. Por exemplo, o arrendamento pode ser a solução ideal para quem está em início de carreira, pretende sair de casa dos pais ou não tem rendimentos para comprar. Também a mobilidade é apontada como uma das vantagens desta opção. Ou seja, ela permite mudar de casa com facilidade dada a duração dos contratos, e não precisa de esperar por um bom negócio para vender, como ocorre com os proprietários.

Há outros critérios a ter em conta para tomar a melhor decisão. No caso do arrendamento, precisa de pagar a renda mensalmente – inicialmente, terá de pagar uma renda como adiantamento, que serve de caução – e o valor das obras, consoante o que for acordado com o senhorio. Já no caso da compra terá, na maioria dos casos, de recorrer a um empréstimo bancário e, geralmente, as instituições financeiras não concedem empréstimos pelo valor total de compra ou avaliação.

Já para quem tem dinheiro extra, a compra de uma segunda casa pode ser vista como uma boa alternativa de investimento face aos tradicionais produtos de poupança. A contribuir para esta tendência estão as taxas de juro dos depósitos e de outro tipo de produtos de poupança, que são pouco atrativas, gerando a necessidade de se encontrar outras opções.

 

Arrendamento. Direitos e deveres das duas partes

Os inquilinos são obrigados a pagar as despesas de condomínio?

Só terão de pagar a renda – atualizada todos os anos. As despesas como quotas de condomínio e obras de manutenção são da responsabilidade do senhorio. Mas o contrato a celebrar pode prever exceções.

O inquilino quer sair da casa. É possível terminar o contrato antes do prazo?

É, desde que tenham decorrido pelo menos seis meses de contrato. Deverá também comunicar ao senhorio, por escrito, com 120 dias de antecedência. Se sair antes, terá de pagar as rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta.

Quais são as obrigações do proprietário?

Deve executar as obras de conservação necessárias, exceto se o contrato disser o contrário.

O arrendamento pode transmitir-se a outra pessoa? O arrendamento mantém-se para além

da morte do arrendatário, devendo esta situação ser comunicada ao senhorio, por carta registada e com aviso de receção. A falta de comunicação obriga a pessoa que tem direito à transmissão a indemnizar o senhorio por danos decorrentes da omissão. Em caso de divórcio ou separação de pessoas e bens, se o arrendamento incidir sobre a casa de morada da família, o seu destino pode ser decidido por acordo entre os cônjuges ou pelo tribunal.

Qual a duração de um contrato?

As partes podem estipular um prazo certo ou prever que este tenha uma duração indeterminada. Se for omisso nesse ponto, o contrato considera-se por duração indeterminada.

 

Prós e contras a ter em conta

Compra

No fim do empréstimo, a casa é sua;
Pode fazer obras sempre que desejar;
Nalguns casos, a prestação a pagar ao banco é mais baixa que o valor da renda;
Ao contrário do que acontecia, o banco deixou de emprestar o valor a 100%. Agora, ele ronda os 80%;
Conte com valores extra, tanto na compra como em encargos anuais.

Arrendamento

Precisa de pagar apenas as rendas. No momento da entrada terá de pagar uma caução;
Mobilidade facilitada;
Pode ser convidado a sair a qualquer momento;
Precisa de autorização do senhorio para fazer obras;
Nunca será dono do imóvel.

 

Compra. Cuidados na escolha do empréstimo

Que cuidados devo ter na escolha do banco?

Em primeiro lugar, deve contactar o seu banco: faça valer a sua posição e negoceie. Deve ainda fazer várias simulações para diferentes prazos. Tenha sempre em conta as condições de financiamento, as comissões, os seguros e os impostos legais. Além da simulação para uma subida de 1% e 2% da taxa de juro, peça também cálculos para subidas na ordem dos 3% ou 4%. Deste modo fica com uma ideia do pior cenário possível. Se concluir que o esforço para suportar a prestação é considerável, faça nova simulação para um prazo mais alargado. Contudo, quanto mais longo for o prazo, mais caro fica o empréstimo.

Quais são os principais encargos?

Prepare-se para uma série de encargos iniciais, que variam de banco para banco. É o caso de comissões de análise ou de estudo e de abertura de processo (a terminologia varia). Muitas vezes, estas comissões incluem despesas de avaliação. O banco exige sempre um relatório com a avaliação do imóvel, realizado por um técnico. Conte também com o pagamento do imposto municipal sobre imóveis (IMI) e o imposto municipal sobre transmissões onerosas de imóveis (IMT). Outras despesas a ter em consideração dizem respeito aos trabalhos de solicitadoria que muitas vezes são disponibilizados pelos bancos, por exemplo, procedimentos burocráticos na conservatória do Registo Predial, serviço de Finanças e cartórios, entre outros.

Quais os seguros exigidos?

Precisa de subscrever um seguro de vida, que inclui coberturas de morte e invalidez, com capital idêntico ao valor do empréstimo, para garantir a liquidação da dívida caso o titular fique incapacitado para trabalhar ou venha a falecer. Precisa também de um seguro multirriscos habitação.

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