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Casa. Compensa recorrer a um empréstimo para construir?

Casa. Compensa recorrer a um empréstimo para construir?

Dreamstime Sónia Peres Pinto 22/04/2019 16:46

A maioria dos bancos limita o período de carência de capital a dois anos e tem como limite um prazo máximo de 40 anos para fazer o reembolso do valor concedido. Mas prepare-se para um processo mais moroso no que diz respeito à aprovação do financiamento. 

Quer obter um financiamento para construir uma habitação? Neste caso terá de recorrer a um empréstimo destinado a esse fim. Trata-se do crédito habitação para construção habitação própria e permanente e, como tal, tem características diferentes do crédito tradicional. “Entre as principais particularidades deste produto encontra-se o facto de o crédito ser disponibilizado por tranches à medida que as obras forem avançando. Além disso, neste empréstimo é possível beneficiar de um período de carência de capital cujo prazo máximo varia entre os 24 e os 36 meses, dependendo da instituição financeira”, diz ao i José Figueiredo, CEO do ComparaJá.pt. O responsável chama ainda a atenção para o facto do processo de aprovação de um empréstimo para construção ser, comparativamente ao crédito à habitação tradicional, mais moroso na medida em é exigida a apresentação de orçamentos detalhados, assim como licenças camarárias, e ainda existe a necessidade de um acompanhamento constante da evolução das obras por parte de um técnico nomeado pelo banco para que as tranches possam ser libertadas.

“Entre as principais vantagens de se optar pela construção encontram-se a possibilidade de personalizar totalmente a disposição, acabamentos e funcionalidades da casa, a maior flexibilidade na escolha da localização, exceto em grandes meios urbanos, e o facto de ser economicamente mais acessível - caso não haja derrapagens orçamentais - face à compra de casa pronta a habitar”, salienta. Ao mesmo tempo, segundo o mesmo, há uma “maior flexibilidade de alocar o orçamento aos aspetos mais valorizados na casa, a possibilidade de deixar bases já preparadas para, quando um dia mais tarde houver essa necessidade ou capacidade financeira, fazer melhorias no imóvel e também o facto de se usufruir da garantia de construção, por parte do empreiteiro, pelo mínimo de cinco anos”.

Mas nem tudo são vantagens. José Figueiredo lembra que o facto de ser um processo mais moroso e exigente em termos de envolvimento e disponibilidade também o risco de derrapagens no orçamento e de atrasos na conclusão da obra é maior. E os riscos não ficam por aqui: por ser um processo mais burocrático a nível da solicitação de licenças e do cumprimento de outros requisitos legais, além de que a obtenção de financiamento para construir requer mais burocracia do que uma aquisição tradicional”, diz ao i.

Em contrapartida, se optar por comprar uma casa pronta a habitar depara-se não só com um menor grau de burocracia associado como também beneficia de maior rapidez, de inexistência de risco de derrapagem no orçamento inicialmente apresentado para a construção e de menor exigência a nível de tempo de disponibilidade, “algo implícito quando se opta por construir de raiz”.

No entanto, José Figueiredo lembra que comprar habitação nova também tem desvantagens. E dá exemplos: “O facto de se estar limitado à construção já existente em termos de localização, o facto de o custo da casa ser, geralmente, superior face à opção de construir, a impossibilidade de personalizar disposição, acabamentos e funcionalidades da casa - o que leva a incertezas no que toca à qualidade da construção e dos acabamentos -, além da inexistência de garantia por parte do empreiteiro caso o imóvel tenha sido construído há mais de cinco anos”.

Raio-x da oferta A plataforma de comparação de produtos financeiros fez uma ronda da oferta existente no mercado para o i e conclui que com a exceção do Banco CTT - que não disponibiliza esta finalidade - a generalidade do mercado apresenta produtos competitivos a nível de spread e de LTV (montante do empréstimo/valor da garantia) em linha com as suas ofertas de crédito para aquisição de uma casa pronta a habitar (ver tabela ao lado).

De acordo com a análise do ComparaJá.pt, verifica-se que a maioria das instituições limita o período de carência de capital a dois anos, encontrando-se as exceções no EuroBic e no Montepio, que alargam este período até aos três anos. Já no que diz respeito ao prazo máximo do crédito, apenas o banco espanhol Abanca permite que o reembolso seja feito ao longo de 45 anos, limitando as restantes instituições a 40 anos.

“Regra geral, ao longo do processo de construção são libertadas entre três a seis tranches, com um custo médio de 160 euros cada, pelo que os consumidores devem ter em atenção também o custo de libertação de capital por parte dos bancos”, explica José Figueiredo, acrescentando que “neste âmbito é importante frisar que as famílias deverão ter algum capital próprio para dar início à obra, pelo menos a cerca de 10% do custo total da construção, pois o montante disponibilizado nas tranches é sempre com base na obra já feita”.

Face a este cenário, o responsável aconselha as famílias com vista a reduzir os custos com as visitas dos técnicos do banco a fazer um esforço para reduzir o número de vezes que solicita a libertação de tranches.

Compensa construir? Tendo em conta a elevada valorização das casas no nosso país, em particular junto aos grandes centros urbanos, a compra de um imóvel pronto a habitar poderá significar para as famílias portuguesas terem de suportar um crédito à habitação mais elevado, levando a que a sua taxa de esforço se torne demasiado alta e, assim, impactando a qualidade de vida destes consumidores. “Ao optar pela construção de um imóvel, a habitação poderá ficar ao gosto e estilo do agregado familiar e o valor total do financiamento poderá ser inferior ao da compra de uma casa pronta a habitar. No entanto, neste caso é importante considerar o cumprimento de um conjunto de burocracias exigidas pelas instituições bancárias”, refere ao i José Figueiredo.

O responsável lembra que antes da tomada de decisão de comprar um imóvel “chave-na-mão” ou de avançar para a construção, “as famílias devem procurar o máximo de informação sobre as questões financeiras, comparando várias ofertas no maior número de bancos possível, mas também sobre as implicações burocráticas, desde documentos exigidos pelos bancos até às licenças obrigatórias para a execução da obra”.

Saiba o que deve ter em conta

Siga estes passos e tenha em conta os vários critérios e custos que são exigidos no momento da escolha do crédito.

Escolha do banco

Em primeiro lugar deve contactar o seu banco: faça valer a sua posição e negoceie. Deve ainda fazer várias simulações para diferentes prazos. Tenha sempre em conta as condições de financiamento, as comissões, os seguros e impostos legais. Além da simulação para uma subida de 1% e 2% da taxa de juro, peça também cálculos para subidas na ordem dos 3% ou 4%. Deste modo, fica com uma ideia do pior cenário possível. Se concluir que o esforço é considerável para suportar a prestação, faça nova simulação para um prazo mais alargado. Contudo, quanto mais longo for o prazo, mais caro fica o empréstimo.

Calcular taxa de esforço

Divida o valor da prestação pelo rendimento líquido mensal e obterá a sua taxa de esforço. A maioria dos bancos não concede empréstimos a clientes com uma taxa de esforço superior a 30% ou 40%. 

Encargos

Prepare-se para uma série de encargos iniciais, que variam de banco para banco. É o caso de comissões de análise ou de estudo e de abertura de processo (a terminologia varia). Muitas vezes estas comissões incluem despesas de avaliação. O banco exige sempre um relatório com a avaliação do imóvel, realizado por um técnico. Conte também com o pagamento do imposto municipal sobre os imóveis (IMI) e o imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT). Outras despesas a ter em conta dizem respeito aos trabalhos de solicitadoria que muitas vezes são disponibilizados pelos bancos. Por exemplo, procedimentos burocráticos na conservatória do registado predial, serviço de finanças, cartórios, entre outros.

Seguros exigidos

Precisa de subscrever um seguro de vida, que inclui coberturas de morte e invalidez, com capital idêntico ao valor do empréstimo, para garantir a liquidação da dívida caso o titular fique incapacitado para trabalhar ou venha a falecer. Precisa também de um seguro multirriscos-habitação. Este seguro tem de ser contratado pelo valor de reconstrução do imóvel, mas há bancos a exigir um valor superior. Pode escolher livremente a seguradora com as melhores condições, mas há bancos que oferecem redução no spread em troca da contratação do seguro em companhias associadas.

Taxa de Juro

A taxa variável oscila consoante as flutuações das taxas de juro de referência no mercado, sendo indexada à Euribor. Já a taxa fixa é contratada entre o cliente e o banco. Desta forma, a primeira vai-se alterando conforme o período da Euribor escolhido (se for a um mês será um determinado valor, enquanto se for a seis ou a 12 meses será outro). Se o cliente optar pela Euribor a seis meses (a mais comum), ao fim deste tempo verá o valor da sua prestação revisto (aumentará ou diminuirá conforme as taxas que estão a ser praticadas no mercado). Se escolher a modalidade fixa, a mesma fica acordada entre ele e o banco e manter-se-á inalterada ao longo do prazo do empréstimo. Aconteça o que acontecer, o cliente pagará sempre a mensalidade que ficou estabelecida no contrato. Outra alternativa, mas menos utilizada, são os empréstimos com taxa de juro mista. Isto significa que o contrato de crédito tem um período em que a taxa é fixa, seguido de um período em que a taxa é variável.

Prazo de reflexão

Os consumidores têm direito a um prazo de reflexão de sete dias após receberem proposta de crédito. A ideia é permitir aos clientes ponderar sobre as suas condições.

 

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