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Tiago Mota Saraiva. “O mercado da habitação em Portugal é uma bomba relógio”

Tiago Mota Saraiva. “O mercado da habitação em Portugal é uma bomba relógio”

Carlos Álvarez Sónia Peres Pinto 04/11/2018 12:02

Para o arquiteto, habitação sempre foi umas das maiores formas de pressão para derrubar sistemas políticos

Para o arquiteto, os problemas na habitação são visíveis e cada vez mais graves. Tiago Mota Saraiva considera que uma das soluções para o problema passa por uma maior aposta em cooperativas, tal como já acontece em outras cidades europeias. A ideia é estas associações apostarem em construção nova e em reabilitação e colocarem os imóveis no mercado a preços acessíveis. Outra solução passa por o Estado “tomar conta” dos imóveis devolutos e colocá-los ao serviço das necessidades dos portugueses.

 

Como vê o problema da habitação?

Estamos a viver uma situação que é muito efervescente em Lisboa e no Porto, mas neste momento já tem uma dimensão nacional e chega sobretudo em contextos urbanos, onde há uma perspetiva de obter uma mais-valia sobretudo a partir do turismo, que neste momento é o maior fator de pressão. Muitos dizem que este problema está relacionado com a falta de políticas de habitação ao longo de muitos anos, mas refuto essa ideia. Existiram políticas de habitação públicas, mas foram sobretudo no sentido de as pessoas adquirirem casa. Isso vê-se, por exemplo, pelos dados que temos entre 1987 e 2011, em que 75% do dinheiro que foi gasto pelo Estado em habitação foi para taxas bonificadas. O fenómeno da propriedade, que não é só português, levou a uma diminuição progressiva do mercado de arrendamento. E esta redução não se deveu ao congelamento das rendas, como muitos dizem, o congelamento das rendas deixou de existir a partir dos anos 90. Já em 2000 o que se pagava por mês por uma casa arrendada em Lisboa era cinco vezes mais do que se se comprasse a mesma casa. A taxa bonificada em 2012 acaba, curiosamente, um mês depois da tomada de posse do governo de Durão Barros no âmbito de uma medida do Orçamento retificativo - com a ministra das Finanças Manuela Ferreira Leite - e, ao mesmo tempo, liberalizou-se totalmente o período de crédito para que a prestação mensal ficasse mais ou menos na mesma, o que para mim foi a medida mais dramática. Neste momento, mais de 75% das casas em Lisboa e no Porto são de proprietários que estão muito dependentes do aumento da taxa Euribor. E quando a taxa aumentar vai ter um impacto tremendo na nossa economia. Por outro lado, não temos mercado de arrendamento, que se agravou a partir de 2012 com a lei de Cristas, tornando o sistema muito volátil na ótica do inquilino. Fazer agora um contrato de arrendamento é quase uma loucura, só mesmo para pessoas que estejam em situações muito instáveis ou que estejam em mudança. No fundo, temos uma bomba relógio a vários níveis e parece-me que está tudo à espera do que pode ser alterado. O problema é que estamos há três anos à espera.

São alterações que tardam em surgir…

Todos os partidos que formam a gerigonça foram muito críticos quando estavam na oposição e sempre defenderam a revogação da lei de Cristas, não compreendo como é que ainda não foi revogada. A verdade é que a lei mantém-se com cuidados paliativos que vão sendo feitos, mas falta pensar nisto como um todo. E aí a lei de bases é fundamental porque a habitação tem de ser pensada primeiro como um todo. A questão é que andamos sempre a tentar resolver um problema que é muito grave e que continua em crescimento com aspirinas. É verdade que é importante responder aos problemas graves, mas também é verdade que é necessário ter uma lei de bases, que, por ser complexa, demora tempo até ser implementada, porque cruza fiscalidade, urbanismo e uma outra série de questões. E por demorar tempo até se tornar efetiva no terreno não vai resolver problemas imediatos que é importante resolver. A habitação é o único direito constitucional com artigo para o qual não havia nenhuma lei de bases. Após o 25 de abril houve uma necessidade de construir casas e isso foi sendo feito, numa primeira fase, por iniciativa do Estado, depois, por movimento cooperativo. 

Até lá continuamos com cuidados paliativos,  como é o caso da entrada em vigor do direito de preferência?

O direito de preferência vem inscrito na nossa lei, mas de uma forma muito soft. Ainda hoje é muito fácil fugir ao direito de preferência. Por um exemplo, um proprietário que tenha um prédio, mas que não esteja em propriedade horizontal pode já não dar direito de preferência. 

E até lá vamos assistindo aos preços especulativos tanto para a compra como para o arrendamento…

Sim e isso ainda é mais vergonhoso quando é o próprio Estado a fazer isso ao Estado. Os hospitais centrais de Lisboa estão a fazer uma operação de venda de vários edifícios da cidade, a Câmara Municipal de Lisboa já mostrou interesse em comprar, pelo menos, o edifício da Associação Desenvolvimento Comunitário Freguesia das Mercês (ADECO), no Príncipe Real, porque diz que tem interesse que a associação continue ali. O que é que o Estado responde? Diz que vai fazer um leilão e se a câmara  quer exercer o direito de preferência terá de o fazer pelo valor do leilão e aí já vai ter de acompanhar o preço extremamente especulativo. Nessa altura, os preços serão tão elevados que nem a própria câmara consegue ir. Estamos continuamente a ignorar o valor patrimonial do edifício que é aquele que o Estado reconhece que vale. Se está baixo, então o Estado que o aumente. Numa economia volátil, a terra e o edifício são coisas estáveis. Este é um dos princípios que utilizo para explicar por que acho que o mercado de arrendamento tem de ser regulado e se há possibilidade de os proprietários terem rendimento do edifício então devem-no ter, mas esse rendimento deve estar regulado. Não pode ser um rendimento de casino, porque, na verdade, eles têm sempre o imóvel e a garantia está lá. O investimento no arrendamento deve ser visto como um investimento a longo prazo, que produz uma renda que está mais ou menos regulada como se fosse um produto de poupança. Em Portugal há um discurso demasiado radical do lado dos proprietários sempre que surge qualquer eventual alteração às rendas.

Qual é a solução para este problema?

O Estado devia pensar sobretudo a partir da função social da habitação, ou seja, dar direito ao uso habitacional e quando estiver a fazer isso está a conferir um título que produz renda e, como tal, o imóvel tem de estar habitado por princípio. Num contexto de carência habitacional não compreendo como é que um um edifício pode estar vago por iniciativa do seu proprietário. Os dados que tenho em relação a Lisboa é que, quando isso acontece, deve-se a dois motivos: ou porque são dos fundos imobiliários que estão à espera de os vender - ou estão a tirar pessoas para os vender vazios -  ou porque estão relacionados com heranças indivisas. Ou seja, situações em que as famílias ainda não se entenderam em relação ao futuro do imóvel. Neste caso, não vejo qualquer problema que o Estado pudesse garantir que o edifício estivesse ocupado. No caso dos fundos tenho dúvidas que o Estado possa fazer isso. Neste momento, quando há um edifício que ameaça cair - às vezes basta os azulejos estarem a cair da fachada -  o Estado pode substituir-se ao proprietário. Faz a obra coerciva, tomando posse administrativa temporária do edifício, reabilitando-o. Isso é uma coisa que também podia ser feita em habitações, ou seja, existe um município que precisa de fogos, há fogos vazios porque o proprietário não faz obras, então o Estado deveria fazer as obras para que ficassem habitáveis, atribuía esses fogos aos arrendatários e quando ficasse ressarcido do valor das obras, os imóveis seriam devolvidos ao proprietário. Parece-me uma ideia que a maioria dos proprietários estaria disponível para aceitar. 

Porque era uma posse temporária?

Exatamente. Funcionaria no mesmo molde das obras coercivas. 

Mas os proprietários não teriam medo de ficar sem os seus imóveis?

Não, porque tudo isso teria de estar muito bem definido. No caso das obras coercivas, não vejo os proprietários muito preocupados.com isso. 

E nesse caso as rendas teriam de ser colocadas a um valor acessível?

Exato. O Estado teria de colocar esses imóveis a uma renda acessível e o tempo que o Estado tivesse com o imóvel - até os valores serem ressarcidos - poderia levar a uma duplicação do tempo de contrato. E entenda-se como renda acessível o que é praticado, por exemplo, em Lisboa, que tem em conta o rendimento dos arrendatários. Tenho mais dificuldade em perceber como é que se estipula o valor de uma renda acessível tendo em conta os valores de mercado. A câmara gere 26 mil fogos de habitação municipal, se imaginarmos que a autarquia faz um esforço de ter mais 13 mil num espaço de cinco anos já seria um esforço gigante. O que faz falta em Lisboa é um mercado de renda não especulativa. Por exemplo, Zurique tem 75% das casas em venda e renda livre, o restante pertence a cooperativas e associações. São pessoas que investem para ter a sua casa. Estou a falar em Zurique, mas na Alemanha isso já acontece, na Holanda também. 

As cooperativas poderão ser a solução?

Defendo que o modelo cooperativo na área da habitação deve ser pensado de forma a que seja colocado de lado a ideia da propriedade, ou seja, deve requerer o direito de uso do solo ou do edifício, porque o que se notou em todos os processos cooperativos que ocorreram nos anos 80 e 90 é que as cooperativas rapidamente se transformaram em associações de pequenos proprietários e afastaram-se da ideia do que era uma cooperativa para se parecerem mais como uma reunião de condomínio. O que agora devia acontecer é que uma cooperativa que fizesse um edifício num espaço público só teria acesso ao seu direito de uso e isso é uma coisa que acontece muito fora de Portugal. Por exemplo, há uma fundação alemã, que foi construída a partir de uma iniciativa de banqueiros, que financia processos que retiram a terra da especulação. O que é que eles fazem? Financiam as pessoas com iniciativa - umas de autoconstrução, outras de construção acessível - e imediatamente arrendam-lhes num prazo de 99 anos. E 99 anos de direito de uso significa que provavelmente vamos ter duas gerações a ter esse direito de uso. 

Mas a fazer isso em Portugal teria de ser através de construção nova?

Não necessariamente, também temos espaço para a reabilitação. Por exemplo, pode haver uma aposta grande em Marvila, onde há muitos terrenos, mas também na Baixa, onde as cooperativas podem intervir no território público disperso.

Sente que há a falta de zonas novas como Telheiras ou Alta de Lisboa ou a solução passa mais pela reabilitação?

Pelas duas coisas. Além disso, acredito que há edíficios que vão ter de ser demolidos porque não cumprem as condições de sustentabilidade. Há muita construção em Portugal feita nos anos 70 e 80 de muita fraca qualidade e que vai ter de ser demolida mais ano, menos ano. Esta semana percebi que estava à venda o antigo edifício da reitoria da Universidade Técnica de Lisboa - agora com a fusão, a reitoria não precisa de dois centros - no campo Mártires da Pátria. Então por que não havemos de pensar num processo destes em vez de estar à venda para ser construído ali mais um hotel? O Estado também tem de começar a pensar nisto, porque não se resolve este problema só pensado numa lógica de construção de habitação pura e dura. A Baixa lisboeta não pode ficar só com turistas a olhar para outros turistas ou com fornecedores de prestação de serviços a turistas a olharem para outros fornecedores. 

Lisboa corre o risco de ficar descaracterizada?

Descaracterizada e qualquer dia nenhum turista quer vir para cá. Uma das coisas que foi definida com um dos fatores fundamentais que os turistas procuram e que era uma das bases do Airbnb é a identidade. E se não há pessoas a habitarem, os espaços perdem o interesse. A cidade sobrevive sem turismo? Não sobrevive é sem pessoas a viver. 

Corremos o risco de zonas como Alfama ou Mouraria deixarem de existir tal como as conhecíamos?

Passam a ter um limite de interesse. As pessoas vão a Las Vegas, mas ninguém vai pelas características históricas da cidade, também para a Disneyland vai-se por um objetivo, mas é uma cidade com este fim que queremos construir? É nesse sentido que estamos a caminhar. Acho que a Grande Lisboa tem ainda uma resposta turística a dar e ainda não está esgotada em termos de turismo, mas isso passa essencialmente por criar novos polos de atração, dispersar os turistas, pô-los a correr pela cidade inteira, mas isso parte do princípio de que a cidade convive bem com todos. O problema é que ainda estamos numa discussão dos anos 80 ou 90 do que é o urbanismo. E enquanto muitas cidades já pensam e já definem regras de planos de cidade sobre a questão da sobrecarga turística, em Lisboa vai-se ainda caminhado sobre a função do que é que este e aquele dono de hotel disseram. 

Sente que há uma aversão cada vez maior aos turistas?

Sinto e isso é perigosíssimo. A “turistofobia” é uma alavanca para os fascismos. É uma questão que me preocupa muitíssimo. É uma lógica de resposta fácil, as pessoas veem-se a ser retiradas daquela casa para passar a ser um Airbnb e a lógica simples é culpar quem vai ocupar aquela casa. Isso é uma reação natural e simplista. Mas os poderes técnicos e públicos têm de começar a pensar a cidade noutra escala e isso ainda não está a acontecer. Barcelona já o está a fazer, Paris também, assim como Amesterdão e Nova Iorque. No caso de Barcelona está-se a assistir a um mercado habitacional fortemente cooperativo. Além disso, Lisboa não está preparada para o caso dos fluxos turísticos desaparecerem. Por exemplo, se houver um terramoto ou, menos grave, um comunidade da Al Qaeda a dizer que o próximo centro de ataque seria Lisboa - mesmo que isso não viesse a acontecer - iríamos assistir a um esvaziamento rápido de turistas e temos um centro da cidade cheia de hotéis, de Airbnb e de hostels que corriam o risco de ficarem vazios. Isto pode acontecer de um momento para o outro e quando vou às faculdades de arquitetura o que digo sempre é que é importante começar a pensar em fazer conversões de hotéis em habitação. 

Além de Alfama, há casos, como Bairro Alto ou Cais do Sodré, que tendem a seguir os mesmo passos. Não se dá a imagem errada de Lisboa?

Sim, porque depois tenta-se reproduzir coisas novas com o espírito antigo e isso soa a falso. Estamos a destruir tudo o que é legitimo e identitário para construir uma identidade que já não é aquela.  

Assistimos a um novo impasse nesta tentativa de resolver o problema da habitação com a saída de Helena Roseta da liderança do grupo de trabalho e depois com o seu afastamento?

É uma péssima notícia, até pela indicação que dá a quem trabalha a área da habitação, desde proprietários até aos inquilinos. Helena Roseta trabalha há muitos anos as questões da habitação e todos sabemos muito bem o que é que pensa desta matéria, era clara na linha de trabalho que tinha. A saída de Helena Roseta tem um significado político, numa área em que este governo - e apesar de contar com uma Secretaria de Estado da habitação e de ter escolhido Ana Pinho que é uma pessoa com trabalho na área muitíssimo válido - o que fez foi muito pouco nestes três anos e, ainda por cima, havia grandes expectativas. Se houve uma período revolucionário que foi o período da troika, onde foram feitas alterações em todas as questões da habitação, agora os partidos da geringonça que se opunham quase nada fizeram para alterar essa evolução. Acho estranho, o discurso não bate certo com o ato. E o partido socialista tem sido o principal obstáculo a fazer essas alterações. Estamos quase no fim da legislatura e este adiamento fez com que um conjunto de medidas que já estavam acordadas entre a maioria parlamentar, por exemplo, a impossibilidade de fazer contratos de arrendamento inferiores a três anos, não fossem implementadas quando já podiam estar no terreno. Mas não, foi suspenso, tudo foi suspenso. E essa suspensão provoca-me um enorme pânico sobre o que pode vir para aí. E não é indiferente o sinal que o partido socialista dá ao conversar com a esquerda ou a conversar com a direita. Não podemos dizer que tudo está a correr bem quando a habitação fica de fora e é um dos grandes problemas da sociedade. Aí a música de Sérgio Godinho é muito clara do que são as bases: paz, pão, habitação, saúde e educação... e a habitação tem sido o parente pobre desta história. Este governo ainda fez pouco, esta maioria fez pouco e temo que se esteja a perder tempo. 

E um ano de governo é curto para implementar as medidas necessárias?

Sem dúvida. Fez-se alguns avanços, por exemplo, acabou-se com uma medida que vinha antes da lei de Cristas e que era uma lei do governo de Sócrates que era a possibilidade de pessoas com mais de 65 anos poderem ser despejadas. Isso já não acontece, mas para isso precisam de ter 15 anos de contrato isso não faz sentido. Uma pessoa que tenha 70 anos mas tem 14 anos de contrato pode ser despejada? Isso não faz sentido.

O que acha da nova escolha de Hugo Pires quando são apontadas várias incompatibilidades?

Não conheço o caso concreto de Hugo Pires. Mas sempre defendi que os deputados deviam ter exclusividade, não deviam pertencer a escritórios de advogados, ou a sociedades de engenharia, etc.,  mas isso continua a acontecer. Quando não existe uma estrutura ideológica muito forte, as pessoas quando vão desempenhar funções políticas levam a sua experiência passada. Todos conhecemos a experiência de Helena Roseta, a de Hugo Pires não conhecemos tão bem. E o que sabemos da experiência passada é a do alojamento local. O que noto, muitas vezes, na realidade política e na realidade dos nossos representantes é que têm pouco conhecimento do que se passa no terreno. Este adiamento de dois ou três meses do partido socialista vai levar a quantos despejos? Quantas vidas alteradas vamos assistir? Só este truque parlamentar vai facilitar uma série de despejos. E todo este impasse cria fossos entre as pessoas e é uma questão importante para qualquer democrata. Estamos no rescaldo das eleições do Brasil e figuras como Bolsonaro podem emergir em torno destas questões da habitação, porque é muito fácil dizer que a culpa é do turista, ou do refugiado ou do cigano que tem uma casa não sei aonde e ainda recebe RSI. 

É a tal bomba relógio de que falou?

Sim, há várias bolhas por explodir e isto é uma bomba relógio e ouve-se cada vez mais o tic-tac. 

E como vê a recente polémica da casa do presidente da câmara estar a ser concessionado e explorado para AL?

O Estado enquanto proprietário, seja ele central ou municipal, tem de defender coisas para a sociedade: mais habitação, mais trabalho, mais indústria, mais comércio e tem de pegar nos seus ativos imóveis e na terra e responder às necessidades da sociedade. Querem mais turismo para aquela zona? Faz sentido, mas se calhar não é isso que querem. Foi só por uma questão financeira? Parece-me pouco, no sentido que aquilo é um bem público e tem de ser colocado ao serviço daquilo que é política que o Estado quer desenvolver no seu território. O problema de definir a cidade não é exclusivo de Portugal. É óbvio que outras cidades têm outros instrumentos e reconheço que em Lisboa o processo está a ocorrer com uma violência e velocidade enorme, mas temos coisas muito mais exacerbadas em Barcelona, Londres ou até Amesterdão. O que acho é que em termos de pensamento da cidade não estamos minimamente a acompanhar o que se está a passar fora de Portugal e o que está a ser feito. Muitas coisas vão ter de ser feitas tendo por base a experimentação e fazer um trabalho corporativo, quer seja o PS, o PSD ou o CDS, porque a questão da habitação sempre foi umas das maiores formas de pressão para derrubar sistemas políticos, já nem falo em derrubar governos. A carência de habitação teve uma forte influência na queda do regime de Salazar. Estas questões nos últimos dois anos já entraram nos discursos políticos, mas na prática estamos muito atrasados. Temos de ter uma resposta nos próximos cinco anos porque se isto continuar assim vamos ter cidades de velhos, provavelmente velhos estrangeiros, porque os mais jovens não vão conseguir ter casas nos centros. 

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