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Casas. Risco de bolha imobiliário já fez disparar alarmes

Casas. Risco de bolha imobiliário já fez disparar alarmes

Shutterstock Sónia Peres Pinto 11/06/2018 19:25

Comprar um imóvel nas grandes cidades está cada vez mais caro e a tendência é para que os preços continuem a agravar-se. Esta “loucura” também se reflete nas vendas das mediadoras, cujas transações têm vindo a bater recordes. Os responsáveis do setor dizem apenas que há um mercado a funcionar normalmente, regido pelas leis da oferta e da procura e, para estes, a solução passa por repor o stock imobiliário nos centros das cidades, sobretudo no segmento médio e médio baixo

Os preços das casas continuam a bater recordes e a tendência é para se manter. O risco de Portugal já estar ou a caminhar a passos largos para uma bolha imobiliária, pelo menos nas grandes cidades, já fez soares alarmes. A Comissão Europeia admitiu recentemente que o valor real dos imóveis no mercado nacional está “sobrevalorizado”. E os números falam por si: comprar casa em Lisboa pode chegar a custar 3827 euros por metro quadrado na freguesia mais cara, enquanto no Porto, os preços chegam aos 1955 euros por metro quadrado, de acordo com os últimos dados divulgados pelo Instituto Nacional de Estatística (INE).

Feitas as contas, os preços das casas em Portugal já recuperaram para níveis relativamente próximos dos verificados em 2007, ao contrário de Espanha, Irlanda e Grécia, os outros países europeus que foram igualmente alvo de programas de resgate financeiro. O alerta é feito pela Confidencial Imobiliário numa análise ao desempenho comparativo do mercado residencial nacional. “Nos casos da Irlanda e da Espanha, o mercado atravessa também um momento positivo embora os preços ainda se encontrem afastados dos níveis praticados em 2007. Na Grécia, o mercado continua a registar uma tendência de queda”.

Veja aqui em detalhe os preços de cada freguesia

De acordo com a mesma publicação, o facto de Portugal liderar a recuperação pós-crise face a estes países tem também a ver com o ritmo de queda dos preços, com o nosso país a apresentar uma maior contenção nas descidas durante os anos da crise. “Portugal foi o país que melhor se comportou, tendo apresentado ajustamento de preços em baixa menos tempestivos do que a Irlanda, Espanha ou Grécia, razão pela qual está agora também mais próximo do que estes países dos níveis de preço anteriormente praticados”, explica Ricardo Guimarães, diretor da Confidencial Imobiliário.

No entanto, para a Comissão Europeia, o aumento de preços das casas foi “principalmente, restrito às áreas turísticas”, já que, no geral, os valores no setor da habitação “ainda estão a recuperar da queda da crise”. De acordo com a mesma, a “concentração de aumento de preços nas áreas turísticas, incluindo projetos de transformação de propriedades residenciais em instalações de alojamento, sugere que o mercado imobiliário é atualmente impulsionado, principalmente, por procura externa e investimentos relacionados com o turismo”.

Vendas ao rubro A verdade é que o mercado imobiliário português está ao rubro. As mediadoras bateram recordes de vendas e também de faturação, refletindo a dinâmica a que se assiste no setor. Trata-se do reflexo da melhoria da economia, mas também da maior facilidade de acesso ao financiamento junto da banca e da procura cada vez maior por parte dos cidadãos estrangeiros. E os números falam por si: as três maiores imobiliárias – Remax, Era e Century 21 – venderam mais de 82 mil imóveis só no ano passado. E mais significativo é o montante envolvido nestas operações: ultrapassou os cinco mil milhões de euros.

Ainda assim, os responsáveis do setor revelam que estes preços refletem o funcionamento do mercado. “O que há é um mercado a funcionar normalmente, regido pelas leis da oferta e da procura”, garante o presidente da Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP), acrescentando ainda que “a ausência de ativos no mercado, sobretudo nas principais cidades, faz com que os preços subam, em determinadas zonas de Lisboa, do Porto e do Algarve”, mas lembram que o país tem de ser visto como um todo e não apenas através destas regiões.

O desafio, segundo Luís Lima, é repor o stock imobiliário nos centros das cidades, sobretudo no segmento médio e médio baixo, onde a oferta é cada vez escassa e, como tal, não dá resposta às necessidades de uma procura cada vez maior. Ainda assim, para o responsável, os preços nestas cidades ainda estão muito abaixo dos praticados na generalidade dos outros países europeus, o que torna o mercado português apetecível ao investimento estrangeiro. Mas deixa um recado: “Temos de ter em conta que o rendimento das famílias portuguesas não é equivalente aos rendimentos nestes países”.

Já para o presidente da Confederação Portuguesa da Construção e do Imobiliário (CPCI), “a reabilitação urbana ainda não ganhou a dimensão necessária, o arrendamento quase não existe e os desequilíbrios entre a oferta e a procura, ao invés de se atenuarem, estão a aumentar. Em consequência, o mercado imobiliário ‘agita-se’, mas continua incapaz de colmatar as necessidades identificadas”.

Novos projetos na capital Apesar da oferta ainda ser escassa, no ano passado, entraram em processo de licenciamento no concelho de Lisboa um total de 3333 fogos, o que representa um aumento de 60% face aos 2084 fogos que entraram em carteira no ano anterior. Estes fogos estão incluídos num total de 412 projetos, o que evidencia um crescimento de 27% comparativamente a 2016, revelam os últimos dados da Confidencial Imobiliário.

Os 10 maiores projetos residenciais que foram submetidos a licenciamento em 2017 em Lisboa concentram, no total, 758 fogos, estando localizados em oito freguesias distintas. É de salientar ainda uma dispersão dos projetos entre as zonas mais centrais de Lisboa e as mais periféricas.

As freguesias de Arroios, Belém, Marvila, Misericórdia, Olivais, Santa Clara e São Vicente acolhem, cada uma, apenas um destes novos edifícios residenciais, incluindo o maior que se encontra em pipeline no concelho, com 13 mil metros quadrados (nomeadamente nos Olivais). Apenas a freguesia de Santo António possui mais do que um destes edifícios, sendo destino de três destes dez projetos de grande dimensão, incluindo o segundo maior do concelho, com mais de 10 mil metros quadrados.

Os dez projetos residenciais de grande dimensão são na sua maioria de construção nova (70% do número de edifícios), sendo ainda de destacar que os fogos T2 e os fogos T1 predominam na oferta, pesando cada tipologia um terço do stock de fogos distribuídos por estes dez projetos.

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