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Bolha imobiliária chegou a Portugal

Bolha imobiliária chegou a Portugal

Sónia Peres Pinto 15/04/2018 09:01

Lisboa, Porto e Algarve já praticam valores acima do que é desejável, fazendo soar alarmes. A solução é renovar os stocks nessas regiões, mas no resto do país esse risco ainda não existe.

O setor imobiliário viveu em 2017 «o melhor ano de sempre» em termos de transações imobiliárias e tudo indica que a tendência é para se manter com 2018, a caminhar a passos largos para bater novos recordes. A opinião é unânime junto de várias especialistas contactados pelo SOL: «Se tudo correr bem e não houver quaisquer situações que possam influenciar a sanidade que o mercado vive, como por exemplo eventuais medidas na lei do alojamento local, estima-se que em 2018 possa verificar-se um crescimento na ordem dos 30%». 

Mas já há zonas – como Lisboa, Porto ou Algarve – que praticam preços acima do que seria desejável e, segundo os mesmos especialistas, «adivinhavam bolhas imobiliárias nessas regiões». 

Isso significa que estamos perante uma bolha imobiliária? 

Luís Lima, presidente da Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP), lembra que existem muitas assimetrias de norte a sul do país. «Há um problema, que está identificado e que se foca nas zonas mais premium das principais cidades, mas a única forma de o resolver é através da renovação de stock», diz ao SOL.

Também Reis Campos, presidente da Confederação Portuguesa da Construção e do Imobiliário (CPCI), admite que a bolha imobiliária está associada às duas principais cidades do país, mas considera que isso não reflete a realidade do país. «É certo que, sobretudo em determinados espaços das nossas principais cidades, tem havido uma evolução muito rápida, que alia uma maior procura por parte dos investidores a preços que estavam muito desfasados da realidade, já que muitos destes espaços nobres estavam abandonados e degradado», refere.

Para já, os responsáveis do setor, afastam a existência de especulação imobiliária em todo o mercado nacional. «O que há é um mercado a funcionar normalmente, regido pelas leis da oferta e da procura», garante Luís Lima, acrescentando ainda que «a ausência de ativos no mercado, sobretudo nas principais cidades, faz com que os preços subam, em determinadas zonas de Lisboa, do Porto e do Algarve», mas lembram que o país tem de ser visto como um todo e não apenas através destas regiões. 

O desafio, segundo Luís Lima, é repor o stock imobiliário nos centros das cidades, sobretudo no segmento médio e médio baixo, onde a oferta é cada vez escassa e, como tal, não dá resposta às necessidades de uma procura cada vez maior. Ainda assim, para o presidente da APEMIP, os preços nestas cidades ainda estão muito abaixo dos praticados na generalidade dos outros países europeus, o que torna o mercado português apetecível ao investimento estrangeiro. Mas deixa um recado: «Temos de ter em conta que o rendimento das famílias portuguesas não é equivalente aos rendimentos nestes países».
Mas, para Reis Campos, «a reabilitação Urbana ainda não ganhou a dimensão necessária, o arrendamento quase não existe e os desequilíbrios entre a oferta e a procura, ao invés de se atenuarem, estão a aumentar. Em consequência, o mercado imobiliário ‘agita-se’, mas contínua incapaz de colmatar as necessidades identificadas».

O presidente da CPCI acredita também que estamos a caminhar para a estabilização do imobiliário nacional, impulsionado pelas taxas de juro em níveis historicamente baixos, pela baixa atratividade dos produtos oferecidos pela banca e com o turismo a bater recordes sucessivos. Ainda assim, admite que «é necessário estar atento à evolução da conjuntura internacional e é impossível prever o futuro, mas também é amplamente reconhecido que, no presente momento, o mercado imobiliário nacional, de uma forma global, apresenta níveis de risco relativamente moderados».

Crescimento é cíclico

Mas a verdade é que o crescimento deste setor é cíclico e historicamente assiste-se a fortes crises, seguidas por verdadeiros crescimentos. Em 2001 verificou-se um pico no mercado, ao serem registadas mais de 114 mil licenças de fogos novos, mas, a partir daí, assistiu-se a uma queda contínua. Conclusão: durante 13 anos o mercado caiu cerca de 94%. Em 2009, influenciado não só pela crise do subprime, mas também pela instabilidade económica, laboral, assim como, pelo fecho da torneira do crédito à habitação o setor bateu no fundo. Uma retração que se prolongou até ao final de 2013, ou seja, cerca de quatro anos que representaram uma verdadeira dor de cabeça aos proprietários que pretendiam vender os seus imóveis. E por o mercado estar tão parado provocou uma pressão sobre os preços, altura em que os valores atingiram mínimos históricos. 

Só no final de 2013 é que o mercado ganhou um novo fôlego, altura em que se começaram a ver os efeitos positivos da criação dos programas de captação de investimento como o regime fiscal para residentes não habituais e o programa de autorização de residência para atividades de investimento. «A partir daí, aos poucos, o imobiliário foi assistindo à retoma do imobiliário, apoiada também no regresso do mercado interno, que foi estimulado pela melhoria das condições económicas, laborais, pelo regresso da concessão de crédito ao imobiliário, ainda que com mais restrições e baixas taxas de juro», diz Luís Lima. 

Mas, apesar do crescimento do setor, Reis Campos chama a atenção para os números ainda estarem aquém do que se verificava antes da crise: «Em 2017, foram, licenciados 14.044 fogos novos, mais 107% que o verificado em 2014 mas, ainda assim, cerca de 8 vezes menos que o apurado em 2001».

 O que é certo é que nada é eterno e, mesmo que o crescimento do setor ainda tenha alguns anos para crescer, muitos especialistas explicam que as bolhas imobiliárias ocorrem recorrentemente e, por vezes, cerca de oito anos após uma recessão forte, ou seja, a partir do ponto em que o ciclo de uma retoma atinge o seu auge, antecedendo nova fase de perturbação económica. 

Euforia puxa pela construção

Este bom momento que se vive no setor tem influenciado o aparecimento de novas empresas, nomeadamente no mercado da mediação. Só no ano passado foram licenciadas 1385 novas mediadoras, mais 30% do que um ano antes. Mas esse aumento também acarreta problemas, alerta Luís Lima. «A par das empresas sérias, que cumprem todos os requisitos legais e de licenciamento, estão também a proliferar profissionais e ‘empresa’ que atuam completamente a margem da lei, pondo em causa não só a credibilidade da classe, mas, sobretudo, a segurança dos consumidores». 
Face a este cenário, o presidente da APEMIP, chama a atenção para a necessidade de existir uma regulação mais próxima, «que identifique e puna quem atua à margem da lei», acrescentando que este é um dos motivos que «nos leva a reclamar a auto regulação do mercado, num sistema levado a cano em parceria com o estado que garanta uma maior transparência e segurança». 

Também a própria construção está a beneficiar do aumento da procura no setor imobiliário, uma vez que foram geradas atividades e oportunidades num mercado que estava estagnado. Mas nem tudo são boas notícias. O presidente da Associação de Empresas de Construção e Obras Públicas (AECOPS), Ricardo Pedrosa Gomes, garante ao SOL que «essa dinâmica não se está a traduzir numa melhoria da rentabilidade e da saúde económica das empresas de construção, porque os preços praticados são baixos, com uma concorrência desregrada, ficando os ganhos nos promotores e proprietários e não nos construtores».

As perspetivas são de que o setor da construção continue a crescer durante este ano, impulsionado por este segmento de mercado, ainda que a um ritmo menor do que o registado no ano anterior, e que os preços da construção subam em virtude da escassez de mão-de-obra especializada que já se faz sentir. «Em números, espera-se uma evolução positiva da produção do setor da construção em 2018, na ordem dos 4,5%, o que, embora refletindo algum abrandamento face ao ritmo do ano anterior, quando o crescimento da construção deverá ter atingido os 5,9%, não deixa de constituir a segunda maior taxa de crescimento do setor no período 2001 a 2018», salienta.

Pelas contas de Ricardo Pedrosa Gomes, o volume total de produção da construção deverá ultrapassar em 2018 os 11,7 mil milhões de euros, com o segmento da construção de edifícios a crescer 4,9%, para os 6,1 mil milhões de euros, e o segmento da engenharia civil a aumentar 4%, para os 5,6 mil milhões de euros. «A manutenção de um nível elevado de produção das empresas de construção resultará, por um lado, da continuação de um acentuado dinamismo no mercado imobiliário e, por outro, de um reforço na execução de projetos desenvolvidos ao abrigo dos fundos comunitários inscritos no Portugal 2020»,afirma.

Uns números que vão ao encontro do presidente da CPCI ao alertar que a «capacidade de atração do investimento nacional e estrangeiro, o alargamento da reabilitação urbana à generalidade do território e a estabilidade e competitividade fiscal e o reforço do investimento público são alguns vetores essenciais para que estas expectativas positivas se possam concretizar», conclui.

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