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Alojamento local vs. arrendamento. Descubra qual a solução mais rentável

Alojamento local vs. arrendamento. Descubra qual a solução mais rentável

Dreamstime Sónia Peres Pinto 19/03/2019 07:09

Em qualquer das soluções tem sempre de assumir gastos fixos, como é o caso do IMI e dos seguros. Já os impostos a pagar variam e o governo veio baralhar as contas ao atribuir benefícios fiscais em sede de IRS consoante a duração dos contratos de arrendamento tradicional. Antes de tomar uma decisão, faça as contas e veja qual é o negócio mais rentável 

Arrendar de forma tradicional ou colocar o imóvel no alojamento local? A resposta não é simples e é preciso fazer muito bem as contas para concluir qual é o negócio mais rentável. Em qualquer das duas soluções há impostos a pagar, seguros para contratar e deduções a contabilizar. E se do lado do alojamento local se vai assistindo a restrições quanto a atividades novas, nomeadamente em Lisboa, que está mais saturada, por outro lado, quem optou pelo arrendamento tradicional recebeu, este ano, uma boa notícia. Basta celebrar um contrato de arrendamento com duração igual ou superior a dois anos para ver baixar a taxa de imposto que incide sobre as rendas recebidas. 

Mas o que deve fazer? Em primeiro lugar, analisar as vantagens aparentes deste negócio dedicado ao turismo, isto é, a potencial maximização da ocupação a preços elevados, enquanto reduz, por outro lado, a hipótese que exista de litígios com os moradores em comparação com o arrendamento tradicional. A partir daí deverá questionar-se se está disposto a dedicar--se de corpo e alma a este negócio. E a explicação é simples: esta atividade implica uma elevada disponibilidade de tempo, uma vez que tem de receber os turistas, encaminhá-los e gerir os imóveis. Ao mesmo tempo, obriga a estudar a concorrência e a adaptar o preço à procura, além de ter de cumprir os requisitos legais, para não ter de pagar coimas. 

Além disso, a nova lei do alojamento local impôs medidas como a limitação do número de estabelecimentos que um proprietário pode ter em seu nome. Em Lisboa, isso coincidiu com a criação de zonas de contenção nos locais mais pressionados pelo fenómeno, como Alfama ou Mouraria. Só em Lisboa existem cerca de 18 mil registos e, de acordo com Ana Jacinto, secretária-geral da Associação da Hotelaria, Restauração e Similares de Portugal (AHRESP), esta atividade representa só na Área Metropolitana de Lisboa 1% do PIB, tendo aproveitado mais de 60% dos imóveis que estavam desocupados.

A “Proteste Investe” fez as contas e garantiu que, independentemente da modalidade, só compensa pôr o imóvel a render se a taxa de rentabilidade for superior a 3,9%. E num cenário de um T1 em Lisboa, com um valor de mercado de 337 976 euros, a opção pelo alojamento local traduz-se numa taxa de rentabilidade de 4,1% (categoria F) ou 4,9% (categoria B), enquanto no arrendamento não vai além de uma taxa de rentabilidade de 3,4%. “Taxas de rentabilidade inferiores a 3,9% não são, nos dias que correm, verdadeiramente aliciantes. Por outras palavras, não compensam o trabalho que dão. Consegue rentabilidades desse calibre noutros produtos de investimento, sem que lhe sujem sequer o tapete do hall de entrada”, diz a publicação. 

A mesma chama ainda a atenção para o caso de o imóvel se ir juntar a outros no seu património, com a mesma finalidade, e nesse caso admite que o negócio possa assumir “proporções mais relevantes”. Assim sendo, sugere alterar o regime fiscal para contabilidade organizada. “Tal obriga à contratação de um contabilista certificado, mas permite uma dedução otimizada das despesas relacionadas com a atividade. É, geralmente, a situação mais vantajosa quando as despesas ultrapassam 65% das rendas obtidas, já que, de outra forma, o regime simplificado cobre gastos até essa proporção”, refere. 

Longa duração? Para o mesmo cenário, a “Proteste Investe” simulou uma renda mensal de 1156 euros ao abrigo de um contrato de cinco anos, cujo rendimento anual (13 872 euros anuais) fica sujeito a uma taxa de imposto de 23% - um imposto inferior quando comparado com o alojamento local, cuja taxa de IRS permanece fixa nos 28%. “Nesta comparação simples, o alojamento local só se tornará uma opção vantajosa com uma taxa de ocupação acima da média (2,7 noites por semana na hotelaria, segundo o Instituto Nacional de Estatística). Por isso, simulámos um alojamento médio de três noites semanais, onde também contámos com um preço médio de alojamento de 110 euros por noite ao longo de 12 meses. Se o mesmo cenário fosse testado para uma ocupação de duas noites por semana, a rentabilidade deixaria de ser vantajosa comparativamente ao arrendamento tradicional. Ficam, obviamente, em vantagem as casas com melhor localização e excelentes índices de procura turística”, refere a publicação.

A agravar este panorama está ainda a instabilidade fiscal do alojamento local. “Começou com 15% e hoje são já 35% das rendas recebidas em regime de alojamento local que estão sujeitas ao pagamento de imposto. Entretanto foram criadas algumas zonas de contenção na capital, impedindo a atribuição de novas licenças em áreas com excesso de oferta, mas, dependendo da evolução deste mercado, não é descurável um cenário de novo agravamento fiscal. E há outros riscos? Há. Se a utilização dada pelos hóspedes à sua casa der origem a muitas queixas do condomínio, a câmara municipal pode cassar-lhe a licença”, conclui.

Recorde-se que, em meados de janeiro deste ano, o governo aprovou o diploma que alterou o Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares, que produziu efeitos desde o início do ano. Esses benefícios em sede de IRS que variam consoante a duração dos contratos de arrendamento aplicam-se tanto a novos contratos como às renovações. O diploma prevê que, para um contrato superior a dois anos, a taxa a aplicar em sede de IRS seja reduzida 2%, para 26%. Já nos contratos de cinco anos, a redução prevista é de 5%, para 23%. E ainda há mais dois escalões de tributação: aos contratos entre dez e 20 anos será aplicada uma taxa de 14%, enquanto aos contratos superiores a 20 anos se aplica uma taxa de 10%.

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