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Bancos vão travar crédito à habitação

Bancos vão travar crédito à habitação

Diana Tinoco Sónia Peres Pinto 25/07/2018 08:43

Economista ouvida pelo i acredita que restrições podem levar a uma redução do preço das casas, evitando uma nova bolha especulativa no mercado imobiliário

A concessão de crédito tem vindo a disparar, mas estes recordes podem ter os dias contados. Numa altura em que o crédito à habitação está a dar fortes sinais de recuperação, os bancos portugueses tencionam avançar com “critérios de concessão mais restritivos”. Pelo menos é esta a intenção manifestada por cinco bancos que responderam ao inquérito aos Bancos sobre o Mercado de Crédito, conduzido pelo Banco de Portugal (BdP).

E os números falam por si: os bancos emprestaram, em maio, 815 milhões de euros para a compra de casa, um montante que elevou para 3784 milhões de euros o total concedido nos primeiros cinco meses do ano – o que representa o valor mais elevado desde o arranque de 2010. Já no crédito ao consumo, o crescimento é ainda mais maior, com o financiamento neste segmento a atingir em maio o valor mais elevado de sempre: 670 milhões de euros.

Mas se, nos critérios de concessão de crédito às empresas, as instituições financeiras “não [preveem] alterações” no decorrer do terceiro trimestre, o mesmo não acontece no segmento dos particulares, com a maioria dos bancos a antever critérios mais restritivos.

Aliás, esta tem sido uma das exigências do regulador. As novas regras que pretendem evitar que, por um lado, a banca se exponha em demasia ao risco, por outro, que as famílias se endividem em excesso foram anunciadas em fevereiro, mas só entraram em vigor em julho.

De acordo com o regulador, as instituições financeiras, ao emprestarem dinheiro, devem ter em atenção os rácios entre o montante do empréstimo e o valor do imóvel dado em garantia, entre o montante da prestação mensal e o rendimento, e ainda o prazo do empréstimo.

Desta forma, o governador do BdP recomenda a atribuição de novos créditos apenas a clientes que gastem até 50% do seu rendimento líquido com as prestações mensais de todos os empréstimos detidos (habitação e consumo). Ainda assim, admite que os bancos podem ultrapassar este limite de taxa de esforço até 5% do montante total de créditos concedidos por ano e assumir uma taxa de esforço de 60% do cliente até um quinto do montante total de créditos concedidos nesse ano.

O regulador sugere ainda que os bancos tenham em consideração, entre outras questões, uma subida das taxas de juro de três pontos percentuais no cálculo da chamada taxa de esforço, para se “evitar que a subida esperada da Euribor coloque o empréstimo num patamar de risco excessivo, podendo conduzir ao incumprimento no crédito”.

Quanto ao valor do imóvel dado em garantia, o regulador sugere que se limitem os novos empréstimos quando o valor da garantia ficar abaixo de 90%, no caso de habitação própria e permanente, de 80% para créditos com outras finalidades que não habitação própria e permanente e de 100% para aquisição de imóveis detidos pelas instituições e contratos de locação financeira imobiliária.

Em relação à maturidade original dos empréstimos, o limite é de 40 anos nos contratos de crédito à habitação e crédito com garantia hipotecária ou equivalente, e convergência gradual para uma maturidade média de 30 anos até final de 2022, e de dez anos nos contratos de crédito ao consumo.

Mas apesar deste aperto nas restrições, o setor admite que possam vir a existir alterações na oferta de crédito, “designadamente a diminuição dos spreads aplicados nos empréstimos de risco médio”, justificadas sobretudo por “pressões da concorrência e por uma avaliação mais favorável dos riscos”.

Empréstimos vão baixar Carla Maia Santos, senior broker da XTB, considera que estas restrições são positivas para o setor, uma vez que irão limitar o risco das operações e se traduzirão em resultados mais positivos nos testes de stresse. “A taxa de esforço agora tem de ser inferior a 50%, incluindo todos os encargos, e todos os bancos têm de se reger pelas mesmas regras. A título de exemplo, antes, os bancos “fechavam os olhos” e, com a justificação de que os clientes iam liquidar outros créditos, avançavam com a contratação de mais créditos. Agora, esses créditos têm mesmo de ser liquidados antes de se avançar para mais créditos”, revela ao i.

A economista acredita que as operações de crédito podem diminuir, reduzindo a rentabilidade do banco, o que no curto prazo, no seu entender, pode afetar os resultados do setor bancário, levando à queda do preço das ações da banca. Mas acredita que, a longo prazo, “será positivo, no sentido em que torna a operação financeira mais sustentável e aumenta a confiança no setor, que ficou bastante desgastada com as falências do Banco Espírito Santo e Banif”.

E as vantagens não ficam por aqui, segundo Carla Maia Santos. Para a responsável, estas restrições podem pôr um travão à bolha imobiliária. “Estas novas restrições levarão a uma diminuição da procura de imóveis para compra, podendo limitar a subida do preço das casas, com a diminuição da sua procura. No entanto, o mercado de arrendamento encontrará mais procura. Haverá uma transferência da procura de imóveis da compra para o arrendamento. Quem ganha são os proprietários já existentes”, diz ao i.

A opinião do economista Filipe Garcia é contrária. “Percebo a intenção do regulador, mas há alguns aspetos discutíveis e que me parecem injustos. Por um lado, porque se assume que a capacidade de os devedores honrarem as suas obrigações depende fundamentalmente do rendimento auferido num determinado período, não tendo em conta os seus ativos, financeiros ou não. Por outro lado, para os bancos, o mais importante deveria ser a relação entre o valor da garantia e o crédito, sobretudo no caso do imobiliário”, refere ao i.

O economista lembra ainda que os bancos também ficam condicionados na concessão de credito, o que lhes limita a rentabilidade. Além disso, segundo o mesmo, “a recomendação pode tender a afastar cada vez mais os que têm rendimentos mais baixos da possibilidade de aquisição de casa, atirando-os quase obrigatoriamente para o mercado de arrendamento”.

Contraciclo Enquanto em Portugal se discutem restrições, os bancos da zona euro projetam um aumento da procura de empréstimos por parte das famílias e empresas no terceiro trimestre do ano. A tendência também se registou nos três meses anteriores. Ao mesmo tempo, o Banco Central Europeu (BCE) chama a atenção para o facto de se estar a assistir a um alívio das condições para a cedência de empréstimos.

“As condições gerais dos bancos relativamente a novos empréstimos continuaram a aliviar em todas as categorias [crédito à habitação, às empresas e ao consumo] no segundo trimestre de 2018, graças, sobretudo, a uma redução das margens nos créditos”, explica o BCE no seu relatório trimestral.

 

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